Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht – Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen
Das gemeinsame Haus steht für viele Ehepaare für Jahrzehnte gemeinsamer Lebensplanung, für Sicherheit und für erhebliche finanzielle Investitionen. Wenn die Ehe scheitert, wird aus dem Zuhause häufig der größte Konfliktpunkt. Was passiert mit der Immobilie? Wer darf drinbleiben? Wer muss die Schulden weiter bedienen? Und was, wenn man sich nicht einigen kann?
Gerade in der Eifelregion, im Raum Mayen-Koblenz und im gesamten Mittelrheintal, wo Immobilien in den letzten Jahren erheblich an Wert gewonnen haben, sind die wirtschaftlichen Konsequenzen dieser Entscheidungen besonders gravierend. Es lohnt sich, die Optionen genau zu kennen.
Die häufigste und aus wirtschaftlicher Sicht oft günstigste Lösung ist der gemeinsame Verkauf der Immobilie an einen Dritten. Beide Ehegatten erhalten ihren Anteil am Verkaufserlös – abzüglich offener Darlehensverbindlichkeiten, Maklerkosten und sonstiger Aufwendungen. Der Resterlös fließt in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein.
Voraussetzung ist, dass beide Ehegatten dem Verkauf zustimmen. Fehlt diese Einigung, kann nicht einfach einseitig verkauft werden – selbst wenn beide Eigentümer zur Hälfte eingetragen sind.
Alternativ kann ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil auf den anderen übertragen. Der verbleibende Eigentümer übernimmt dann allein alle Rechte und – soweit nicht anders geregelt – auch alle Pflichten aus dem Haus, einschließlich der laufenden Darlehensverbindlichkeiten.
Besondere Vorsicht ist bei den Darlehensverbindlichkeiten geboten: Auch wenn ein Ehegatte im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung die Schulden „übernimmt“, bleibt der andere gegenüber der Bank Gesamtschuldner – solange die Bank der Entlassung nicht ausdrücklich zustimmt. Eine bloße interne Vereinbarung zwischen den Ehegatten entbindet den weichenden Ehegatten also nicht von seiner Haftung gegenüber dem Kreditinstitut.
Die Übertragung eines Miteigentumsanteils bedarf notarieller Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. Steuerliche Fragen – insbesondere zur Grunderwerbsteuer und zur Spekulationssteuer – sollten vorab geklärt werden.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich, und der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Die Teilungsversteigerung ist für beide Seiten in aller Regel die schlechteste wirtschaftliche Lösung: Zwangsversteigerungspreise liegen erfahrungsgemäß deutlich unter dem Verkehrswert. Hinzu kommen Verfahrenskosten und die emotionale Belastung eines öffentlichen Versteigerungsverfahrens.
In der Praxis wird die bloße Androhung der Teilungsversteigerung häufig als Druckmittel eingesetzt, um den anderen Ehegatten zu einer Einigung zu bewegen. Das kann eine legitime Strategie sein – muss aber sorgfältig abgewogen werden, da das Verfahren einmal beantragt, auch tatsächlich durchgeführt werden kann.
Zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus, während der andere weiterhin darin wohnt, kann der ausgezogene Ehegatte unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB, § 1353 BGB). Diese entspricht typischerweise der marktüblichen Miete für die Hälfte der genutzten Wohnfläche. Der Anspruch entsteht nicht automatisch, kann aber – richtig geltend gemacht – erhebliche Beträge ausmachen.
Unmittelbar nach der Trennung stellt sich oft die Frage, wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf. Das Familiengericht kann auf Antrag eine vorläufige Wohnungszuweisung aussprechen (§ 1361b BGB), wenn das weitere Zusammenwohnen für einen Ehegatten oder die Kinder eine unbillige Härte darstellt – insbesondere bei Gewalt oder erheblichem Konflikt. Diese Maßnahme kann in einer einstweiligen Verfügung sehr schnell erwirkt werden.
Der Wert der Immobilie fließt in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein. Maßgeblich ist dabei der Verkehrswert am Ende der Ehe. Bei gestiegenen Immobilienpreisen kann der Zugewinn aus einer Immobilie erheblich sein – und damit auch die Ausgleichszahlung. Eine sorgfältige Wertermittlung ist daher nicht nur im Zusammenhang mit dem Verkauf, sondern auch für den Zugewinnausgleich von großer Bedeutung.
Wer bei der Scheidung im Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie keine anwaltliche Beratung in Anspruch nimmt, riskiert erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt kennt als Fachanwalt für Familienrecht in Mayen die typischen Fallstricke in Immobilienfragen bei Trennung und Scheidung. Er berät Sie kompetent zu allen Optionen und begleitet Sie – ob in der außergerichtlichen Einigung oder vor dem Familiengericht.
Die Kanzlei Walek Rechtsanwälte in der Bachstraße 13 in Mayen ist seit Jahrzehnten eine feste Größe in der Region. Rechtsanwalt Haupt betreut von hier aus Mandanten aus Mayen, Andernach, Koblenz, der Eifel und dem gesamten Raum Mittelrhein – selbstverständlich aber auch darüber hinaus. Denn kompetente Rechtsberatung ist nicht an Ortsgrenzen gebunden.
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