Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen
Ein Bauvertrag ist geschlossen, die Arbeiten haben begonnen – und dennoch kommt es zu einem Zerwürfnis zwischen Bauherrn und Auftragnehmer. Vielleicht arbeitet die Baufirma chaotisch, hält Termine nicht ein oder liefert erkennbar schlechte Qualität. Oder der Bauherr selbst möchte das Projekt abblasen. Was sind die rechtlichen Folgen einer Kündigung des Bauvertrags?
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt dem Besteller – also dem Bauherrn – in § 648 BGB das Recht, den Werkvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Das klingt komfortabel, hat aber einen gewichtigen Nachteil: Der Unternehmer behält trotzdem seinen Vergütungsanspruch für die gesamte vereinbarte Leistung – abzüglich der ersparten Aufwendungen und des durch anderweitige Verwendung seiner Kapazitäten Erlangten oder böswillig Unterlassenen.
In der Praxis bedeutet das: Eine freie Kündigung ist teuer. Der Auftragnehmer kann in der Regel 5 % bis 10 % der noch nicht erbrachten Leistungen als ersparte Aufwendungen in Abzug bringen – der Rest muss gezahlt werden. Wer hier keine klaren vertraglichen Regelungen hat, zahlt möglicherweise doppelt: für den alten und den neuen Auftragnehmer.
Sinnvoller ist für den Bauherrn in der Regel die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB. Diese ist möglich, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages nicht zugemutet werden kann.
Typische Kündigungsgründe aus wichtigem Grund auf Seiten des Bauherrn:
Auf Seiten des Unternehmers kommt eine Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht bei nachhaltigem Zahlungsverzug des Bauherrn.
Das seit der Bauvertragsrechtsreform 2018 eingeführte Instrument der Sicherungskündigung nach § 648a BGB gibt dem Unternehmer die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen, wenn der Bauherr trotz Aufforderung keine ausreichende Sicherheit stellt. Umgekehrt kann auch der Bauherr von einem Verbraucherbauvertrag nach § 650f BGB Sicherheiten verlangen.
Ist die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) wirksam in den Vertrag einbezogen worden, gelten abweichende Kündigungsregelungen. § 8 VOB/B ermöglicht die Kündigung aus bestimmten Gründen, etwa wenn der Auftragnehmer in Vermögensverfall geraten ist oder den Betrieb einstellt. Achtung: Der BGH hat entschieden, dass § 4 Abs. 7 VOB/B (Kündigung wegen Mängeln vor Abnahme) unwirksam ist, was die Rechtslage in dieser Konstellation erheblich verändert hat.
Nach Ausspruch der Kündigung entstehen umgehend praktische und rechtliche Pflichten:
Das selbstständige Beweisverfahren – über das die Kanzlei Walek ebenfalls berichtet hat (Selbstständiges Beweisverfahren im Baurecht) – kann hier wertvolle Dienste leisten, um Mängel und Leistungsstand gerichtsfest festzustellen.
Die Kündigung eines Bauvertrags ist ein rechtlich heikler Schritt mit erheblichen finanziellen Konsequenzen. Entscheidend ist, wie und auf welcher Grundlage gekündigt wird. Fehler beim Ausspruch der Kündigung können dazu führen, dass eine berechtigte außerordentliche Kündigung als freie Kündigung gewertet wird – mit drastischen Kostenfolgen. Ich rate jedem Bauherrn und jedem Handwerksbetrieb aus der Region: Sprechen Sie vor der Kündigung mit einem Anwalt.
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