Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen
Ein undichtes Dach, feuchte Kellerwände, Risse im Putz oder eine fehlerhafte Elektroinstallation – Baumängel gehören leider zu den häufigen Streitpunkten zwischen Bauherren und Handwerkern. Wer in der Region Mayen, Andernach oder Adenau baut oder saniert, stellt sich dann die entscheidende Frage: Wer zahlt, und wie setze ich meine Rechte durch?
Ein Baumangel liegt vor, wenn das Werk des Unternehmers von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder für den vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck nicht geeignet ist (§ 633 BGB). Das kann technische Fehler bei der Ausführung betreffen, aber auch die Verwendung falscher Materialien oder die Nichteinhaltung anerkannter Regeln der Technik (z. B. DIN-Normen).
Wichtig: Nicht jeder optische Schönheitsfehler ist ein rechtlich relevanter Mangel. Entscheidend ist, ob die Leistung von der vertraglichen Vereinbarung abweicht.
Das Gesetz unterscheidet, ob ein Bauvertrag nach den Regelungen des BGB oder unter Einbeziehung der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) geschlossen wurde:
Merke: Wer glaubt, durch eine Mängelrüge die Frist automatisch zu stoppen, irrt: Eine Mängelrüge allein hemmt die Verjährung im BGB-Werkvertrag nicht. Nur die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens oder die Erhebung einer Klage hemmen die Verjährung wirklich.
Hat ein Handwerker mangelhaft gearbeitet, stehen dem Bauherrn nach dem BGB folgende Rechte zu – in dieser Reihenfolge:
1. Nacherfüllung (§ 635 BGB): Dies ist das primäre Recht. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder das Werk neu herstellt. Sie müssen ihm dafür eine angemessene Frist setzen – in der Regel schriftlich.
2. Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 637 BGB): Verstreicht die Frist erfolglos, können Sie den Mangel selbst beseitigen oder durch einen Dritten beseitigen lassen und die dafür erforderlichen Kosten vom Unternehmer verlangen.
3. Rücktritt oder Minderung (§ 638 BGB): Alternativ können Sie den vereinbarten Werklohn herabsetzen (Minderung) oder – bei erheblichen Mängeln – vom Vertrag zurücktreten.
4. Schadensersatz (§ 636 BGB): Bei Vertretenmüssen des Unternehmers können Sie auch Schadensersatz verlangen, etwa für Folgeschäden durch den Mangel.
Der BGH hat 2024 zudem klargestellt, dass ein Bauherr selbst nach erklärter Minderung noch einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung verweigert hat (BGH, Urteil vom 22.08.2024 – VII ZR 68/22). Das ist eine wesentliche Stärkung der Bauherrenrechte.
Besonders ärgerlich sind verdeckte Mängel, die erst Jahre nach der Abnahme zu Tage treten – etwa Feuchtigkeitsschäden durch fehlerhafte Abdichtung oder Schimmelbildung durch mangelhafte Wärmedämmung. Hier stellt sich die Frage, ob die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist.
Beim arglistigen Verschweigen eines Mangels gilt die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist des BGB (§ 195 BGB), beginnend mit der Kenntnis des Bauherrn vom Mangel. Das kann auch noch viele Jahre nach der Abnahme greifen. Der BGH hat aber zugleich deutlich gemacht, dass arglistiges Verschweigen Kenntnis des Mangels beim Unternehmer voraussetzt – eine bloße Vermutung genügt nicht (OLG München, a.a.O.).
Entdecken Sie einen Baumangel, sollten Sie sofort tätig werden:
Baumängel sind ein klassisches Streitfeld, das ohne anwaltliche Unterstützung häufig zulasten des Bauherrn endet – sei es, weil Fristen versäumt werden oder weil Nacherfüllungsversuche rechtlich nicht korrekt abgewickelt werden. Als Rechtsanwalt mit langjähriger Erfahrung helfe ich Ihnen, Ihre Ansprüche zu sichern und durchzusetzen – bundesweit, aber mit besonderer Ortskenntnis in der Region Mayen und Rheinland-Pfalz.
Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt Fachanwalt für Verkehrsrecht | Fachanwalt für Familienrecht
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