Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht, Walek Rechtsanwälte, Mayen | Zivilrecht / Maklerrecht

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in der Region Mayen und dem Landkreis Mayen-Koblenz für viele Menschen greifbar – und damit auch der Gang zum Immobilienmakler. Doch nach dem Kauf folgt oft die Ernüchterung: Der Makler schickt eine Rechnung über mehrere Tausend Euro Provision. Manche Käufer fragen sich dann: War das wirklich vereinbart? Habe ich diesen Vertrag überhaupt unterschrieben? Und: Darf der Makler so viel verlangen, wenn ich das Haus vielleicht selbst gefunden habe? Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2025 wegweisende Entscheidungen getroffen, die tausende Käufer betreffen könnten.

Wann ist ein Maklervertrag überhaupt wirksam?

Ein Maklervertrag verpflichtet Sie zur Zahlung einer Provision, wenn der Makler den Nachweis oder die Vermittlung eines Immobilienkaufs erbringt (§ 652 BGB). Damit überhaupt ein wirksamer Maklervertrag entsteht, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Textform: Seit dem 23.12.2020 sind Maklerverträge bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien zwingend in Textform zu schließen (§ 656a BGB). Eine mündliche Einigung genügt nicht mehr.

Halbteilung bei Wohnimmobilien: Bei Wohnimmobilien darf der Makler von Käufer und Verkäufer nur jeweils die gleiche Provision verlangen. Wer nur auf einer Seite tätig ist, trägt die Provision allein – das sogenannte Bestellerprinzip gilt nun auch für Käufer.

Online-Maklerverträge: Hier hat der BGH im Oktober 2025 eine bahnbrechende Entscheidung getroffen.

BGH Oktober 2025: Tausende Online-Maklerverträge unwirksam

Mit Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) hat der BGH entschieden, dass ein online abgeschlossener Maklervertrag unwirksam ist, wenn der Bestellvorgang nicht mit einer eindeutig als kostenpflichtig gekennzeichneten Schaltfläche bestätigt wurde – der sogenannten „Button-Lösung“ nach § 312j Abs. 3 und 4 BGB.

Im konkreten Fall hatte eine Immobilienmaklerin ein Haus zum Preis von 985.000 € angeboten. Bevor ein Interessent das digitale Exposé einsehen konnte, musste er einen Maklervertrag über einen Button namens „Senden“ bestätigen. Die Maklerin stellte danach 29.303,75 € Provision in Rechnung. Der BGH entschied: Der Vertrag ist unwirksam – der Button „Senden“ genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Bezeichnungen wie „Jetzt weiter“, „Anfrage senden“ oder schlicht „Senden“ erfüllen die gesetzliche Anforderung nicht. Nur eine unmissverständliche Formulierung wie „zahlungspflichtig bestellen“ ist ausreichend.

Das hat weitreichende Folgen: Bereits gezahlte Provisionen können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Eine nachträgliche „Heilung“ durch spätere Handlungen des Käufers – etwa Terminvereinbarungen oder die Übermittlung einer Unterschrift – tritt nicht ein.

Ergänzend hat der BGH mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 138/24) klargestellt, dass § 656d BGB auch für Provisionsvereinbarungen mit der nicht direkt vertraglich gebundenen Partei gilt. Ein Verstoß macht die gesamte Vereinbarung unwirksam.

Wann entfällt die Provision auch ohne Formfehler?

Selbst wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen. Wichtige Gründe sind:

Fehlende Kausalität: Wenn Sie die Immobilie auch ohne die Tätigkeit des Maklers gefunden hätten – etwa weil Sie das Objekt aus dem Bekanntenkreis kannten oder selbst in der Zeitung entdeckt hatten – fehlt der ursächliche Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufabschluss.

Doppeltätigkeit: Wenn der Makler zugleich für Käufer und Verkäufer tätig war, ohne beide darüber zu informieren, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren (§ 654 BGB).

Widerruf bei Fernabsatz: Bei telefonisch oder online abgeschlossenen Maklerverträgen kann in bestimmten Fällen ein Widerrufsrecht bestehen.

Was sollte ich tun, wenn ich eine Maklerrechnung erhalte?

Prüfen Sie zunächst, ob der Vertrag schriftlich oder online abgeschlossen wurde. Haben Sie einen Online-Vertrag abgeschlossen, schauen Sie genau, wie der Bestellbutton beschriftet war. Sichern Sie Beweis und drucken Sie die die Seite aus. Wenn der Bestellbutton nicht klar auf eine Zahlungspflicht hinwies, könnte der Vertrag unwirksam sein. Als Rechtsanwalt bei Walek Rechtsanwälte in Mayen prüfe ich Ihren Fall und berate Sie ehrlich über Ihre Chancen – sowohl bei der Abwehr einer Provisionsforderung als auch bei der Rückforderung bereits gezahlter Beträge.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ich habe die Maklerseite im Internet besucht und ein Exposé angefordert. Schulde ich schon Provision?
Nicht automatisch. Es kommt darauf an, ob bei diesem Vorgang ein wirksamer Maklervertrag mit Button-Lösung zustande gekommen ist. Fehlt die eindeutige Kostenpflichtigkeitsangabe, ist der Vertrag nach BGH-Urteil vom 09.10.2025 unwirksam.

Ich habe bereits Provision gezahlt. Kann ich sie zurückbekommen?
Wenn der Vertrag formunwirksam war, ja. Der Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB verjährt in drei Jahren. Ansprüche aus 2023 verjähren Ende 2026 – bitte dringend prüfen lassen.

Der Makler sagt, er habe mich über die Provision informiert. Stimmt das?
Die Beweislast für einen ordnungsgemäßen Vertragsschluss trägt im Streitfall der Makler. Das gilt insbesondere für den ordnungsgemäßen digitalen Bestellprozess.

Wie hoch ist eine typische Maklerprovision?
Bei Wohnimmobilien sind in Rheinland-Pfalz typischerweise 3,57 Prozent brutto pro Partei üblich, also insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 € wären das je Seite rund 14.280 €.