Sie haben einen Bauunternehmer oder Handwerker beauftragt – vielleicht für einen Anbau, eine Dachsanierung oder einen kompletten Neubau in der Region Mayen oder im Landkreis Mayen-Koblenz. Jetzt steht die Abnahme an, der Unternehmer drängt auf seine Schlussrechnung – doch Sie sehen deutliche Mängel: undichte Fenster, Risse im Estrich, schiefe Wände oder eine nicht funktionierende Heizungsanlage. Dürfen Sie die Abnahme verweigern? Und was genau haben Sie dann in der Hand?

Die Abnahme – ein rechtlicher Wendepunkt

Die Abnahme des Werkes ist nach § 640 BGB der entscheidende Moment im Werkvertragsrecht. Mit der Abnahme tritt eine Reihe einschneidender Rechtsfolgen ein: Die Gefahr geht auf den Besteller über, die Vergütung wird fällig, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um – danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel schon vor der Abnahme vorhanden war. Daher gilt: Nehmen Sie ein mangelhaftes Werk nicht einfach hin.

Gemäß § 640 Abs. 1 S. 2 BGB darf der Besteller die Abnahme verweigern, solange wesentliche Mängel bestehen. „Wesentlich“ bedeutet, dass der Mangel die Nutzung oder den Wert des Werkes erheblich beeinträchtigt – dazu zählen etwa Undichtigkeiten, fehlende Funktionsfähigkeit technischer Anlagen oder erhebliche optische Mängel. Bloße Kleinigkeiten rechtfertigen hingegen keine vollständige Verweigerung.

Im privaten Baurecht gilt zudem, ob die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) vertraglich vereinbart ist. Die VOB/B enthält in § 12 und § 13 eigene Regelungen zu Abnahme und Mängelansprüchen, die von den §§ 633 ff. BGB teils abweichen.

Ihre Rechte bei Baumängeln im Überblick

Liegt ein Mangel vor, stehen Ihnen nach §§ 633 ff. BGB folgende Ansprüche zu:

• Nacherfüllung (§ 635 BGB): Sie können verlangen, dass der Unternehmer den Mangel auf seine Kosten beseitigt oder – wenn sinnvoll – das Werk neu herstellt.
• Selbstvornahme mit Kostenerstattung (§ 637 BGB): Beseitigt der Unternehmer den Mangel trotz Fristsetzung nicht, dürfen Sie einen anderen Handwerker beauftragen und die Kosten erstattet verlangen.
• Minderung (§ 638 BGB): Sie können die Vergütung angemessen herabsetzen.
• Rücktritt (§ 634 Nr. 3 BGB): Bei erheblichen Mängeln können Sie vom Vertrag zurücktreten.
• Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 BGB): Bei Verschulden des Unternehmers können Sie Schadensersatz verlangen.

Aktuelle Rechtsprechung: Kein „neu für alt“-Abzug mehr

Der BGH hat mit Urteil vom 27. November 2025 (Az. VII ZR 112/24) eine für Bauherren wichtige Grundsatzentscheidung getroffen: Bei der werkvertraglichen Nacherfüllung gibt es keinen Vorteilsausgleich „neu für alt“. Der Unternehmer schuldet die mangelfreie Herstellung – ohne Abzüge, unabhängig davon, wann der Mangel sichtbar wurde oder wie lange das Werk bereits genutzt wurde. Damit ist eine frühere Praxis abgeschafft, bei der Auftragnehmer die Kosten mit dem Argument reduzierten, der Besteller erhalte durch die Reparatur faktisch Neues für Altes.

Bereits mit Urteil vom 16. Mai 2025 (Az. V ZR 270/23) hatte der BGH bestätigt: Mängelrechte beim Bauträgervertrag richten sich ausschließlich nach den §§ 633 ff. BGB – und damit konsequent nach Werkvertragsrecht.

Was sollte ich jetzt tun?

• Abnahmeprotokoll führen: Bestehen Sie auf einem schriftlichen Protokoll, in dem alle Mängel detailliert festgehalten werden.
• Keine vorbehaltlose Abnahme bei erkennbaren Mängeln – eine unter Vorbehalt erklärte Abnahme ist möglich und erhält Ihre Rechte.
• Frist zur Nacherfüllung setzen: Setzen Sie dem Unternehmer eine konkrete, schriftliche Frist zur Mängelbeseitigung.
• Sachverständigen einschalten: Ein privates Sachverständigengutachten sichert Beweise und ermöglicht realistische Kosteneinschätzungen.
• Verjährung beachten: Mängelansprüche nach BGB verjähren nach fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), nach VOB/B regelmäßig nach vier Jahren.

Wie kann Rechtsanwalt Haupt Ihnen helfen?

Privates Baurecht ist eines der erklärten Tätigkeitsfelder von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt bei Walek Rechtsanwälte in Mayen. Er unterstützt Sie bei der richtigen Abnahmedurchführung, der Fristsetzung gegenüber dem Unternehmer, der Einholung von Sachverständigengutachten und der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche – ob vor dem Amtsgericht Mayen, dem Landgericht Koblenz oder bundesweit. Besuchen Sie auch unsere Übersicht unter Zivilrecht – Rechtstipps.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich die Abnahme vollständig verweigern?

Ja – aber nur bei wesentlichen Mängeln. Kleinere Schönheitsfehler berechtigen nicht zur vollständigen Verweigerung. Sinnvoller ist häufig eine Abnahme unter Mängelvorbehalt mit schriftlichem Protokoll, da so die Fälligkeit der Vergütung eintritt, Ihre Mängelansprüche aber erhalten bleiben.

Muss ich zweimal Frist setzen, wenn der Unternehmer nach der ersten Frist immer noch nicht nacherfüllt hat?

Nein. Das Oberlandesgericht Hamm hat klargestellt: Eine erneute Fristsetzung nach der Abnahme ist nicht erforderlich, wenn der Besteller bereits vor der Abnahme wegen desselben Mangels eine Erfüllungsfrist gesetzt hatte.

Darf ich einfach einen anderen Handwerker beauftragen?

Nach Fristsetzung und Ablauf der Frist ohne Ergebnis dürfen Sie die Mängelbeseitigung auf Kosten des Unternehmers in Auftrag geben (Selbstvornahme, § 637 BGB). Ohne vorherige Fristsetzung ist das nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich.

Was gilt, wenn der Unternehmer insolvent ist?

Das ist eine besonders schwierige Situation. In diesem Fall kommt es darauf an, ob eine Vertragserfüllungsbürgschaft oder eine Fertigstellungsversicherung vereinbart wurde. Rechtzeitig Rechtsrat einzuholen ist essenziell.

Gilt die VOB/B automatisch in meinem Bauvertrag?

Nein. Die VOB/B muss ausdrücklich vereinbart werden. Bei privaten Verbraucherbauverträgen ist die Einbeziehung der VOB/B zudem durch besondere Anforderungen erschwert. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gilt das BGB-Werkvertragsrecht.