Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht, Walek Rechtsanwälte, Mayen | Bankrecht / Kreditrecht

Sie möchten Ihr Haus verkaufen, Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen oder aus dem laufenden Darlehensvertrag heraus – und plötzlich präsentiert Ihnen Ihre Sparkasse, Volksbank oder Hausbank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von mehreren Tausend oder sogar mehreren Zehntausend Euro. Darf die Bank das wirklich? Und was, wenn Sie die Entschädigung schon gezahlt haben – können Sie sie zurückbekommen? Der Bundesgerichtshof hat hierzu in den Jahren 2024 und 2025 wegweisende Urteile gesprochen, die tausende Immobilienkreditnehmer – auch in der Region Mayen, Koblenz und im Landkreis Mayen-Koblenz – direkt betreffen können.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen, entgeht der Bank der vereinbarte Zinserfolg für die restliche Laufzeit. Als Ausgleich kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Diese soll den Zinsausfallschaden der Bank abdecken. Das klingt zunächst legitim – aber: Die Bank darf diese Entschädigung nur verlangen, wenn sie die Berechnungsmethode im Kreditvertrag klar und verständlich erklärt hat. Genau daran fehlte es bei zahlreichen Kreditinstituten.

Die BGH-Urteile 2024/2025: Millionen von Klauseln unwirksam

Mit Urteil vom 03.12.2024 (Az. XI ZR 75/23) hat der BGH eine von vielen Volksbanken und Raiffeisenbanken verwendete Klausel zur Vorfälligkeitsentschädigung für unwirksam erklärt. Die Klausel erklärte die Berechnung anhand der sogenannten „Aktiv-Passiv-Methode“ und dem Verweis auf „Pfandbriefe mit der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ – für einen durchschnittlichen Verbraucher nicht nachvollziehbar.

Die Konsequenz: Enthält ein Darlehensvertrag solche unklaren Klauseln, verliert die Bank nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ihren Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vollständig. Bereits gezahlte Beträge können nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückgefordert werden.

Mit Urteil vom 20.05.2025 (Az. XI ZR 22/24) hat der BGH diese Linie konsequent fortgesetzt und eine von zahlreichen Sparkassen verwendete Klausel ebenfalls für unwirksam erklärt. Das Urteil betrifft vor allem Kreditverträge von Sparkassen und der LBS, die typischerweise aus dem Zeitraum 2016 bis Anfang 2020 stammen.

Zusätzlich hat der BGH mit Urteil vom 08.10.2024 (Az. XI ZR 19/23) entschieden, dass auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Zusammenhang mit einem verbundenen Bausparvertrag zur Unwirksamkeit des gesamten Darlehensvertrags führen kann – mit der Folge, dass eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zurückzuerstatten ist.

Betroffen? So gehen Sie vor

Überprüfen Sie, ob Ihr Kreditvertrag in den betroffenen Zeitraum (etwa 2016 bis 2021) fällt und ob er Formulierungen zur „Aktiv-Passiv-Methode“ oder zum „Restwert der Restlaufzeit“ enthält. Wenn Sie bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, gilt:

Verjährungsfrist beachten: Der Rückforderungsanspruch verjährt grundsätzlich drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem Sie die Zahlung geleistet haben. Wer also 2022 gezahlt hat, muss bis Ende 2025 tätig werden. Wer 2023 gezahlt hat, hat bis Ende 2026 Zeit. Handeln Sie nicht auf die letzte Minute.

Darlehensvertrag sichern: Bewahren Sie Ihren vollständigen Kreditvertrag einschließlich aller Anlagen auf und legen Sie ihn einem Rechtsanwalt vor.

Außergerichtliche Geltendmachung: In vielen Fällen sind Banken bereit, nach einer fundierten anwaltlichen Aufforderung zu zahlen, ohne dass es zu einem Prozess kommt.

Als Rechtsanwalt bei Walek Rechtsanwälte in Mayen prüfe ich Ihren Kreditvertrag – ob Sie Kunde einer Sparkasse im Kreis Mayen-Koblenz, einer Volksbank in der Eifel oder einer anderen Bank sind – auf mögliche Rückforderungsansprüche.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Meine Bank hat bereits die Vorfälligkeitsentschädigung einbehalten. Kann ich sie zurückbekommen?
Ja, sofern die Klausel im Kreditvertrag den BGH-Anforderungen nicht genügt. Der Anspruch auf Rückzahlung ergibt sich aus § 812 BGB. Wichtig: Verjährungsfristen beachten!

Welche Banken sind betroffen?
Schwerpunktmäßig Volksbanken/Raiffeisenbanken (BGH XI ZR 75/23) und Sparkassen/LBS (BGH XI ZR 22/24). Andere Kreditinstitute können ebenfalls betroffen sein – eine individuelle Prüfung ist nötig.

Was ist der Unterschied zum „Widerrufsjoker“?
Der Widerrufsjoker betrifft Verträge aus den Jahren 2010 bis 2016 und fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Die neuen BGH-Urteile betreffen demgegenüber die Klauseln zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und sind unabhängig davon anwendbar. Beides kann aber im Einzelfall kombiniert greifen.

Gilt das auch, wenn ich den Kredit noch nicht abgelöst habe?
Wenn Sie noch nicht abgelöst haben, aber ablösen möchten: Dann ist eine fehlerhafte Klausel im Vertrag ein Argument, überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Lassen Sie den Vertrag vor Ablösung prüfen.

Wie hoch könnte mein Rückforderungsanspruch sein?
Das hängt von der gezahlten Summe ab. Typische Vorfälligkeitsentschädigungen liegen zwischen 5.000 € und 30.000 € oder mehr – je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau.