Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen
Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen einer der größten Wünsche im Leben – und häufig auch die größte finanzielle Entscheidung. Gerade in der Region Mayen, Koblenz und dem Umland der Eifel entstehen immer wieder neue Wohnbauvorhaben, bei denen Käufer eine Wohnung oder ein Haus erwerben, das zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrages noch gar nicht existiert. Das Instrument dafür ist der Bauträgervertrag – und er birgt mehr Tücken, als viele Erwerber ahnen.
Der Bauträgervertrag ist eine besondere Vertragsform, die Elemente des Kaufvertrags und des Werkvertrags miteinander verbindet. Der Bauträger verpflichtet sich, sowohl das Grundstück zu übereignen als auch das darauf zu errichtende Gebäude zu erstellen. Gesetzlich geregelt ist dies in den §§ 650u ff. BGB sowie ergänzend in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Letztere schreibt vor, dass Käufer die Kaufpreisraten erst dann zahlen dürfen, wenn bestimmte Bauabschnitte tatsächlich fertiggestellt sind – bis zu 13 Raten nach Baufortschritt, in der Praxis meist zu sieben Zahlungsabschnitten zusammengefasst.
Häufig unterschätzt wird die Baubeschreibung, die regelmäßig als Anlage zum Bauträgervertrag beigefügt wird. Sie legt verbindlich fest, welche Materialien verwendet werden, wie die Ausstattung aussieht und welche Leistungen der Bauträger tatsächlich schuldet. Eine unklare oder lückenhafte Baubeschreibung ist die häufigste Ursache für spätere Streitigkeiten. Was der Bauträger in der Baubeschreibung nicht eindeutig zugesagt hat, kann er später nicht ohne weiteres einfordern – umgekehrt muss er aber auch nur leisten, was er schriftlich versprochen hat.
Mein Rat: Lassen Sie die Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung von einem erfahrenen Rechtsanwalt und – soweit technische Fragen betroffen sind – von einem Bausachverständigen prüfen.
Die Abnahme der Immobilie ist der rechtlich entscheidende Zeitpunkt. Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um: Vor der Abnahme muss der Bauträger beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist; nach der Abnahme muss der Erwerber nachweisen, dass ein Mangel bereits bei Abnahme vorhanden war.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner jüngeren Rechtsprechung wiederholt klargestellt, dass unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen – also Regelungen, nach denen eine Abnahme durch einen Vertreter oder automatisch fingiert wird – dazu führen, dass der Bauträger trotz fehlender wirksamer Abnahme mit Mängelansprüchen konfrontiert werden kann (BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 241/22). Das ist für Erwerber wichtig: Wenn Ihnen Ihr Bauträger erklärt, die Abnahme sei „bereits erfolgt“, lassen Sie das rechtlich überprüfen.
Mein Rat: Gehen Sie zur Abnahme nicht allein. Nehmen Sie einen Sachverständigen mit und protokollieren Sie jeden sichtbaren Mangel schriftlich. Verweigern Sie die Abnahme, wenn wesentliche Mängel vorliegen.
Das größte Risiko beim Bauträgervertrag ist die Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase. Die MaBV verpflichtet den Bauträger zwar zu einer Absicherung der Vorauszahlungen des Käufers, doch die Praxis zeigt immer wieder, dass die gesetzlichen Schutzmechanismen nicht immer ausreichen. Wichtig ist deshalb:
Enthält der Bauträgervertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin – was er sollte –, gerät der Bauträger bei dessen Überschreitung ohne weitere Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Erwerber kann dann Schadensersatz für zusätzliche Mietkosten oder Finanzierungsaufwendungen verlangen. Bei erheblichen Verzögerungen kann unter Umständen sogar ein Rücktrittsrecht in Betracht kommen.
Der Bauträgervertrag ist eines der komplexesten Rechtsinstrumente im privaten Baurecht. Obwohl meine Schwerpunkte im Verkehrsrecht und Familienrecht liegen, bearbeite ich als langjährig erfahrener Rechtsanwalt auch Bauträgerfragen kompetent und kenne die typischen Fallstricke, die Erwerber in finanzielle Schwierigkeiten bringen können. Scheuen Sie sich nicht, sich vor der Unterzeichnung beraten zu lassen – denn danach ist die Verhandlungsposition deutlich schwächer.
➡️ Kontaktieren Sie die Kanzlei Walek Rechtsanwälte in Mayen für eine erste Beratung zum Bauträgervertrag.
