Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Erbrecht, Walek Rechtsanwälte, Mayen
Der Umzug ist geplant, der neue Mietvertrag unterschrieben. Aber was passiert mit der alten Wohnung? Viele Mieter unterschätzen, was beim Auszug rechtlich auf sie zukommt. Muss ich renovieren? Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Was gilt bei Schäden? Diese Fragen stellen sich fast alle Mieter – und die Antworten hängen stark vom Mietvertrag und der aktuellen Rechtsprechung ab. Als Rechtsanwalt in Mayen erkläre ich, worauf es beim Auszug wirklich ankommt. Außerdem zeige ich, welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind – und wann Sie sich gegen unberechtigte Forderungen des Vermieters wehren können.
Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Das regelt § 546 BGB. Die Rückgabe erfolgt durch die Übergabe aller Schlüssel an den Vermieter. Wichtig dabei: Die Schlüsselübergabe beendet das Mietverhältnis nicht automatisch. Laut BGH endet das Mietverhältnis erst mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wollen die Parteien einen früheren Zeitpunkt vereinbaren, brauchen sie einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag.
Bei der Wohnungsübergabe sollte immer ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin wird der Zustand der Wohnung genau festgehalten. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Das Protokoll ist aus mehreren Gründen wichtig. Für den Vermieter dokumentiert es Schäden, die er später geltend machen möchte. Für den Mieter belegt es, in welchem Zustand er die Wohnung zurückgegeben hat. Außerdem verhindert es spätere Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung. Praxishinweis: Machen Sie beim Übergabetermin Fotos von allen Räumen. Halten Sie auch den Zählerstand für Strom, Gas und Wasser fest. Nehmen Sie eine Vertrauensperson als Zeugen mit.
Der Mieter muss die Wohnung grundsätzlich besenrein zurückgeben. Das bedeutet: Die Wohnung muss gereinigt und von persönlichen Gegenständen geräumt sein. Außerdem müssen alle Schlüssel – auch nachgemachte – zurückgegeben werden. Eigenmächtige Einbauten des Mieters müssen in der Regel zurückgebaut werden. Das gilt zum Beispiel für selbst installierte Küchen, Regale oder Lampen. Ausnahmen gelten, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat oder eine andere Regelung im Mietvertrag getroffen wurde.
Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt für den häufigsten Streit beim Auszug. Dabei gilt ein klarer Grundsatz: Ohne wirksame Vereinbarung muss der Mieter nicht renovieren. Grundsätzlich ist nämlich der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände. Der Vermieter kann diese Pflicht jedoch per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das setzt aber eine wirksame Klausel voraus.
Der BGH hat in den letzten Jahren zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Daher sollten Mieter ihren Mietvertrag vor dem Auszug sorgfältig prüfen. Unwirksam sind insbesondere:
Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind. Erstens muss der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten. Zweitens muss der Mieter die Wohnung bei Einzug renoviert übernommen haben. Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung bezogen, kann der Vermieter Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht auf ihn abwälzen. Das hat der BGH mit Urteil vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14) klargestellt.
Davon unabhängig gilt: Wer die Wände in auffälligen Farben gestrichen hat, muss diese bei Auszug in neutralen Farben überstreichen. Das ist keine Schönheitsreparatur im klassischen Sinne, sondern eine Rückgabepflicht. Sie gilt unabhängig davon, ob eine wirksame Klausel im Mietvertrag vorhanden ist.
Neben den Schönheitsreparaturen stellt sich häufig die Frage nach der Haftung für Schäden. Hier ist zu unterscheiden: Normale Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen. Für darüber hinausgehende Schäden haftet er dagegen schon.
Normale Abnutzung entsteht durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Dazu gehören leichte Kratzer im Parkett, kleine Dübellöcher in der Wand oder vergilbte Tapeten nach langer Mietzeit. Für solche Spuren haftet der Mieter nicht. Echte Schäden hingegen entstehen durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit. Dazu zählen zum Beispiel:
Für solche Schäden kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dabei muss er keine Frist zur Beseitigung setzen. Das hat der BGH klargestellt.
Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Danach kann er keine Ansprüche mehr geltend machen. Allerdings hat der BGH mit Urteil vom 10. Juli 2024 (Az.: VIII ZR 184/23) entschieden: Der Vermieter kann verjährte Schadensersatzforderungen trotzdem noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Das ist ein wichtiger Punkt. Denn er bedeutet: Ein Vermieter, der eine Forderung nicht rechtzeitig einklagt, kann sie dennoch mit der Kaution verrechnen.
Die Mietkaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung – allerdings nicht sofort. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Zeit einbehalten. Er muss prüfen, ob noch offene Forderungen bestehen. Dazu zählen insbesondere:
In der Praxis gilt: Der Vermieter muss die Kaution in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückzahlen. Wegen einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil einbehalten – meist in Höhe einer Monatsmiete.
Der Vermieter darf die Kaution nur einbehalten, wenn er konkrete und berechtigte Forderungen hat. Ein pauschaler Einbehalt ist unzulässig. Besonders wichtig: Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 24. Oktober 2025 (Az.: 49 C 518/24) klargestellt, dass der Vermieter die Kaution wegen Schönheitsreparaturen nur dann einbehalten darf, wenn die entsprechende Mietvertragsklausel zweifelsfrei wirksam ist. Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel, muss er die Kaution vollständig zurückzahlen. Praxishinweis: Reagiert der Vermieter nicht auf Aufforderung zur Kautionsrückzahlung, sollten Mieter eine schriftliche Frist setzen. Nach fruchtlosem Fristablauf können sie Klage vor dem Amtsgericht einreichen.
Auch nach dem Auszug kann der Vermieter noch eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Er hat dafür nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich zwölf Monate Zeit nach Ende des Abrechnungszeitraums. Dabei gilt: Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein. Sie muss die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen enthalten. Ist die Abrechnung formell fehlerhaft, kann der Mieter sie zurückweisen. Daraus können sich Erstattungsansprüche ergeben. Umgekehrt gilt: Weist die Abrechnung eine Nachzahlung aus, muss der Mieter diese begleichen – auch wenn er längst ausgezogen ist.
Gibt der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen. Diese entspricht der zuletzt vereinbarten Miete. Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juni 2025 (Az.: VIII ZR 291/23) klargestellt: Die Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung dem Vermieter tatsächlich vorenthält. Hat der Vermieter die Schlüssel bereits angenommen, ist die Wohnung zurückgegeben – auch wenn das Mietverhältnis noch nicht formell beendet ist.
Muss ich beim Auszug renovieren? Nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht und Sie die Wohnung bei Einzug renoviert übernommen haben. Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie nicht renovieren. Viele ältere Mietvertragsklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Daher lohnt sich immer eine rechtliche Prüfung des Mietvertrags.
Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen, sobald keine berechtigten Forderungen mehr bestehen. In der Praxis dauert das meist drei bis sechs Monate. Wegen einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag einbehalten. Zahlt er nicht zurück, können Sie ihn schriftlich abmahnen und anschließend klagen.
Was passiert, wenn ich Schäden in der Wohnung hinterlasse? Für echte Schäden – also solche, die über normale Abnutzung hinausgehen – haften Sie als Mieter. Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen. Dieser Anspruch verjährt nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Allerdings kann der Vermieter auch verjährte Forderungen noch gegen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, Az.: VIII ZR 184/23).
Muss ich beim Auszug ein Übergabeprotokoll unterschreiben? Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht. Dennoch ist ein Übergabeprotokoll für beide Seiten sinnvoll. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung beim Auszug. Unterschreiben Sie das Protokoll nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Streichen Sie unrichtige Angaben heraus, bevor Sie unterschreiben.
Kann der Vermieter von mir verlangen, in einer bestimmten Farbe zu streichen? Nein. Der Vermieter darf beim Auszug keine bestimmte Wandfarbe vorschreiben. Eine entsprechende Klausel ist unwirksam (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2010, Az.: VIII ZR 198/10). Allerdings müssen auffällige Wandfarben in neutralen Tönen überstrichen werden. Das ist keine Schönheitsreparatur, sondern eine allgemeine Rückgabepflicht.
Was ist, wenn der Vermieter Geld von mir verlangt, obwohl meine Klausel unwirksam ist? Dann müssen Sie nicht zahlen. Schreiben Sie dem Vermieter schriftlich, dass die Klausel unwirksam ist, und fordern Sie die Kaution zurück. Wer auf Basis einer unwirksamen Klausel trotzdem renoviert hat, kann die Kosten grundsätzlich zurückfordern. Aber Achtung: Dieser Anspruch verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011, Az.: VIII ZR 195/10).
Viele Mieter zahlen beim Auszug mehr als nötig. Sie renovieren auf Basis unwirksamer Klauseln. Sie akzeptieren Kautionseinbehalte, die unzulässig sind. Oder sie unterschreiben Übergabeprotokolle, die ihnen später schaden. Dabei ist es oft einfach, sich zu wehren – wenn man seine Rechte kennt. Deshalb lohnt sich eine kurze anwaltliche Beratung schon vor dem Übergabetermin. So wissen Sie genau, was Sie schulden – und was nicht. Als Rechtsanwalt in Mayen berate ich Mieter und Vermieter bei allen Fragen rund um die Wohnungsübergabe, Schönheitsreparaturen und Kautionsansprüche. Weitere aktuelle Beiträge finden Sie in unseren Rechts-Tipps. Einen Überblick über alle Fachgebiete der Kanzlei finden Sie hier.
Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh@walek-rechtsanwaelte.de
Nehmen Sie jetzt Kontakt auf – wir melden uns schnell und unkompliziert zurück. Schildern Sie uns kurz Ihren Sachverhalt, und wir klären, ob und welcher Handlungsbedarf besteht.
