Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte, Mayen.
Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel abgegeben – und die Kaution? Kommt nicht zurück. Oder zumindest nicht vollständig. Viele Mieter kennen diese Situation: Nach dem Auszug warten sie Wochen, manchmal Monate auf die Rückzahlung ihrer Mietkaution, erhalten keine Abrechnung und wissen nicht, ob ihr Vermieter überhaupt noch berechtigt ist, das Geld einzubehalten. Andere stellen fest, dass der Vermieter Abzüge vornimmt, die sie für ungerechtfertigt halten.
Als Rechtsanwalt in Mayen berate ich sowohl Vermieter als auch Mieter aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem Landkreis Mayen-Koblenz in mietrechtlichen Fragen – und das Thema Kautionsrückforderung gehört zu den häufigsten Beratungsanlässen überhaupt. Die Rechtslage ist dabei komplexer, als viele Mieter annehmen: Es gibt keine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist, und ein brandaktuelles BGH-Urteil aus dem Jahr 2024 hat die Möglichkeiten des Vermieters, Gegenforderungen mit der Kaution zu verrechnen, erheblich ausgeweitet. Was das für Sie als Mieter bedeutet – und wie Sie dennoch Ihre Kaution effektiv zurückfordern können –, erkläre ich Ihnen im Folgenden.
Die Mietkaution (gesetzlich: Mietsicherheit) ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter erbringt, damit dieser bei Vertragsende offene Forderungen daraus begleichen kann. Die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben regelt § 551 BGB:
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Höhere Vereinbarungen sind unwirksam – und zwar auch dann, wenn sie einzelvertraglich getroffen wurden. Übersteigt die vereinbarte Kaution diesen Betrag, können Sie den zu viel gezahlten Anteil bereits während des laufenden Mietverhältnisses zurückfordern.
Wird die Kaution als Barkaution geleistet – was der Regelfall ist –, ist der Vermieter verpflichtet, sie getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei Rückgabe der Kaution steht Ihnen nicht nur der eingezahlte Betrag, sondern auch die während der Mietdauer aufgelaufenen Zinsen zu. Kommt der Vermieter dieser Anlagepflicht nicht nach und verliert er die Kaution – etwa durch eine Insolvenz –, haftet er Ihnen gegenüber auf Schadensersatz.
Alternativ kann der Mieter statt einer Barkaution auch eine Bürgschaft (meist einer Bank oder Versicherung) stellen. Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt auch hier.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: Das Mietverhältnis ist beendet und eine dem Vermieter zuzubilligende angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist ist abgelaufen.
Hier liegt das erste große Missverständnis vieler Mieter: Es gibt keine gesetzlich festgelegte Rückzahlungsfrist. § 551 BGB schweigt dazu vollständig. In diese gesetzliche Lücke tritt ausschließlich die Rechtsprechung des BGH. Der BGH hat ausdrücklich betont, dass es keine allgemein gültige Abrechnungsfrist gibt und dass der Zeitpunkt der Fälligkeit stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05; BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17).
In der Praxis hat sich als Orientierungswert ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung herausgebildet. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Vermieter prüfen, ob ihm noch Gegenforderungen zustehen. Aber Vorsicht: Dieser Zeitraum ist kein starres Limit. Er kann sich verlängern, wenn beispielsweise eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist – denn der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution auch dann zurückhalten, solange eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung Nachzahlungsansprüche begründen kann.
Praktische Konsequenz für Mieter: Fordern Sie die Kaution nicht schon am Tag nach der Wohnungsübergabe zurück – das wird ohne Erfolg bleiben. Warten Sie die angemessene Frist ab. Wenn nach drei bis vier Monaten keinerlei Rückmeldung erfolgt ist und Sie keine offenen Verbindlichkeiten haben, ist der Zeitpunkt für eine schriftliche Aufforderung zur Abrechnung und Rückzahlung gekommen.
Bevor Ihre Kaution zurückgezahlt wird, darf der Vermieter damit eigene offene Forderungen verrechnen. Zulässig sind insbesondere:
Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache: Hat der Mieter die Wohnung beschädigt – also über die normale Abnutzung hinaus –, darf der Vermieter die Reparaturkosten oder den erforderlichen Geldbetrag mit der Kaution verrechnen. Maßstab ist dabei immer die Frage, ob die Verschlechterung dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht oder darüber hinausgeht.
Offene Mietzahlungen: Noch ausstehende Mieten oder Mietschulden darf der Vermieter ebenfalls gegen die Kaution aufrechnen.
Betriebskostennachzahlungen: Ergibt die Jahresabrechnung der Betriebskosten eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters, darf der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Genau deshalb ist es zulässig, dass der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Eingang der Abrechnung zurückhält.
Kosten nicht erledigter Schönheitsreparaturen: Wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und der Mieter die Renovierungspflichten nicht erfüllt hat, kann der Vermieter die Kosten der Nachholung in Abzug bringen. Allerdings: Viele Schönheitsreparaturklauseln sind nach der umfangreichen BGH-Rechtsprechung der vergangenen Jahre unwirksam – insbesondere solche mit starren Fristenplänen oder solche, die den Mieter zur Renovierung auch einer unrenoviert überlassenen Wohnung verpflichten. Ob die Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Normale Abnutzung und Gebrauchsspuren berechtigen den Vermieter nicht zum Einbehalt. Tapeten, die nach zehn Jahren Mietzeit verblasst sind, Kratzer auf dem Parkettboden oder Nagellöcher in der Wand gehören zur vertragsgemäßen Nutzung und sind kein Schadensersatzanspruch. Gleiches gilt für Mängel, die bereits bei Einzug vorhanden waren – sofern Sie diese im Übergabeprotokoll dokumentiert haben.
Eine für Mieter wichtige – und nicht unbedingt erfreuliche – Entscheidung hat der BGH am 10. Juli 2024 getroffen (Az. VIII ZR 184/23). Dieses Urteil betrifft die Frage, ob der Vermieter auch dann noch mit Schadensersatzforderungen gegen die Kaution aufrechnen darf, wenn seine Ansprüche nach § 548 BGB bereits verjährt sind.
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB bereits nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Das ist eine sehr kurze Frist – und viele Mieter haben darauf vertraut, dass mit Ablauf dieser sechs Monate auch alle Ansprüche des Vermieters gegen die Kaution erloschen sind.
Der BGH hat dies nun verneint. Eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen ist nach § 215 BGB grundsätzlich möglich, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt noch unverjährt war, in dem sich beide Forderungen – also der Schadensersatzanspruch des Vermieters und der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters – erstmals gegenüberstanden. Da die Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters erst nach Ende der angemessenen Abrechnungsfrist fällig wird, bestand in dem Moment, in dem der Kautionsrückzahlungsanspruch erstmals fällig wurde, in der Regel noch eine Aufrechnungslage. Mit anderen Worten: Selbst wenn sechs Monate nach Wohnungsübergabe vergangen sind, ohne dass der Vermieter ausdrücklich aufgerechnet hat, kann er Schadensersatzforderungen aus der Kaution unter bestimmten Voraussetzungen noch geltend machen.
Der Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB ist kein Freifahrtschein für die vollständige Kautionsrückzahlung. Haben Sie die Wohnung beschädigt und hat der Vermieter die Kaution innerhalb der angemessenen Abrechnungsfrist einbehalten, kann er auch nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe noch mit diesen Forderungen aufrechnen – jedenfalls solange er die Kaution noch nicht abgerechnet hat.
Was Sie als Mieter daraus mitnehmen sollten: Fordern Sie aktiv und schriftlich die Abrechnung der Kaution ein, sobald die Überlegungs- und Prüfungsfrist abgelaufen ist. Denn: Solange der Vermieter nicht abgerechnet hat, läuft die Uhr für Sie faktisch weiter. Je früher Sie die Abrechnung einfordern, desto eher wird Klarheit geschaffen.
Die wichtigste Weichenstellung für die spätere Kautionsrückforderung liegt bereits bei der Wohnungsübergabe. Bestehen Sie auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Halten Sie darin den Zustand aller Räume, vorhandene Schäden und den Stand der Zählerstände fest. Machen Sie zusätzlich eigene Fotos mit Zeitstempel. Was im Protokoll steht – oder ausdrücklich nicht steht –, ist im späteren Streit das entscheidende Beweismittel.
Haben Sie ein Einzugsprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug dokumentiert ist? Dann bewahren Sie es sorgfältig auf. Mängel, die bereits bei Einzug vorhanden waren, sind keine vom Mieter zu vertretenden Schäden.
Nach der Wohnungsübergabe haben Sie keine Handhabe, sofort auf Rückzahlung zu drängen. Geben Sie dem Vermieter die Möglichkeit zu prüfen, ob Gegenforderungen bestehen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind drei bis vier Monate nach Rückgabe der Wohnung ein guter Orientierungswert, um aktiv zu werden – sofern keine besonders komplexen Schadenssituationen oder ausstehende Betriebskostenabrechnungen vorliegen.
Haben Sie nach der angemessenen Frist noch keine Abrechnung erhalten, setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine konkrete Frist zur Abrechnung und Rückzahlung – in der Praxis zwei bis vier Wochen. Versenden Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie den Zugang nachweisen können. Mit Ablauf dieser Frist gerät der Vermieter in Verzug, und Sie können ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen auf die Kautionssumme geltend machen (§§ 286, 288 BGB; Verzugszinssatz: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz).
Legt der Vermieter eine Abrechnung vor, haben Sie Anspruch auf Rückzahlung des verbleibenden Guthabens – inklusive der aufgelaufenen Zinsen – sofort nach Erhalt der Abrechnung. Prüfen Sie die Abzüge kritisch:
Handelt es sich um tatsächliche Schäden oder um normale Abnutzung? Sind die geltend gemachten Reparaturkosten nachvollziehbar und belegt (Rechnungen, Kostenvoranschläge)? Ist die zugrundeliegende Schönheitsreparaturklausel wirksam? Sind die verrechneten Betriebskostennachforderungen rechtzeitig abgerechnet worden (Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB)?
Erscheinen Ihnen Abzüge unzulässig, widersprechen Sie schriftlich und fordern Sie die Rückzahlung des strittigen Betrags.
Bleibt der Vermieter trotz Fristsetzung untätig oder weigert er sich, unberechtigte Abzüge zurückzugewähren, ist der Gang zum Gericht der nächste Schritt. Lassen Sie sich vorab rechtlich beraten, ob Ihre Ansprüche hinreichend belegt sind.
Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Diese Frist beginnt nach Ablauf der angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist des Vermieters. Das bedeutet: Wenn der Vermieter die Kaution behalten hat, ohne ordnungsgemäß abzurechnen, haben Sie in der Regel noch mehrere Jahre Zeit, Ihren Rückzahlungsanspruch gerichtlich geltend zu machen.
Ausschlussfrist für Betriebskosten: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt er diese Frist, kann er aus einer verspäteten Abrechnung keine Nachzahlungen mehr geltend machen – und entsprechend auch nicht gegen die Kaution aufrechnen.
Verjährung der Vermieteransprüche: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Zwar kann der Vermieter nach dem BGH-Urteil vom 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) auch danach noch gegen die Kaution aufrechnen (dazu oben Ziffer 4) – eine gerichtliche Klage auf Schadensersatz ist nach Ablauf der sechs Monate jedoch nicht mehr möglich.
Eine Situation, die Mieter oft unterschätzen: Was passiert, wenn der Vermieter insolvent wird und die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat? Hat der Vermieter die Barkaution entgegen seiner gesetzlichen Pflicht nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt, ist sie im Insolvenzfall verloren. Der Mieter ist dann – wenn überhaupt – nur einfacher Insolvenzgläubiger und erhält allenfalls eine geringe Quote.
Dieser Fall unterstreicht die Wichtigkeit, schon bei Übergabe der Kaution auf eine ordnungsgemäße Anlage zu bestehen. Verlangen Sie vom Vermieter einen Nachweis darüber, auf welchem Kautionskonto das Geld angelegt ist. Das ist Ihr gutes Recht.
Die Rückforderung der Mietkaution ist kein Automatismus. Es gibt keine gesetzliche Frist, kein automatisches Recht auf sofortige Rückzahlung nach dem Auszug und – seit dem BGH-Urteil vom 10.07.2024 – auch keine verlässliche Schutzwirkung mehr allein durch den Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Was Sie als Mieter schützt, ist eine lückenlose Dokumentation bei Einzug und Auszug, eine konsequente schriftliche Kommunikation mit dem Vermieter und das frühzeitige Einfordern der Abrechnung.
Wenn Ihr Vermieter die Kaution einbehält, unzulässige Abzüge vornimmt oder einfach nicht reagiert, ist anwaltliche Beratung der effizienteste Weg zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Oft reicht ein anwaltliches Schreiben, um eine gütliche Einigung zu erzielen, ohne dass ein Gerichtsverfahren erforderlich wird.
Weitere Beiträge zu mietrechtlichen Themen finden Sie in unserem Bereich Aktuelles. Einen Überblick über alle Leistungen unserer Kanzlei bietet der Bereich Fachgebiete. Wenn Sie als Vermieter wissen möchten, welche Abzüge von der Kaution zulässig sind, empfehle ich ergänzend meinen Beitrag „Mein Mieter mindert die Miete – was ist jetzt zu tun?“.
Wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution nicht zurückzahlt, unzulässige Abzüge vornimmt oder Sie keine Abrechnung erhalten, stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in Mayen zur Verfügung. Ich berate und vertrete Mieterinnen und Mieter aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Bachstraße 13, 56727 Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh(at)walek-rechtsanwaelte.de
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