Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Walek Rechtsanwälte, Mayen.
Sie haben beim routinemäßigen Besuch Ihrer Mietwohnung in Mayen, Mendig, Andernach oder Polch festgestellt, dass dort etwas nicht stimmt. Der Gang in die Wohnung ist verstellt, einzelne Zimmer sind nicht mehr betretbar, es riecht unangenehm und aus den Wänden zeigen sich erste feuchte Stellen. Ihr Mieter hat die Wohnung in eine sogenannte „Messi-Wohnung“ verwandelt. Was können Sie tun – und vor allem: Was müssen Sie tun, wenn Sie rechtlich sicher vorgehen wollen?
Als Rechtsanwalt in Mayen erlebe ich diese Situation in der Beratungspraxis regelmäßig. Die Messi-Wohnung ist einer der heikelsten Fälle im Wohnraummietrecht: Auf der einen Seite steht das Eigentumsrecht des Vermieters und sein Interesse an der Substanzerhaltung seines Gebäudes, auf der anderen Seite der verfassungsrechtlich stark geschützte Besitzstand des Mieters und – oft – eine ernsthafte psychische Erkrankung des Betroffenen. Im Folgenden erkläre ich Ihnen, wie Sie als Vermieter rechtssicher und strukturiert vorgehen.
Der Begriff „Messie“ (aus dem Englischen: „messy“ = unordentlich) bezeichnet im Volksmund Menschen mit einem krankhaften Unvermögen oder Unwillen, Gegenstände wegzuwerfen und Ordnung zu halten. In schweren Fällen wird die gesamte Wohnung mit Gegenständen, Lebensmitteln und Müll vollgestellt, bis ganze Räume unzugänglich sind. Fachlich wird dies als Vermüllungssyndrom oder Hoarding-Störung beschrieben – eine psychische Erkrankung, die den Betroffenen in seiner Selbstwahrnehmung und Handlungsfähigkeit einschränkt.
Dass es sich um eine Erkrankung handelt, ist rechtlich von erheblicher Bedeutung – aber nicht in dem Sinne, dass sie Vermieter schutzlos stellt. Denn bei der Abwägung, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar ist, kommt es nicht auf ein Verschulden des Mieters an. Entscheidend ist allein, ob die objektive Situation die Schwelle zur erheblichen Pflichtverletzung und Substanzgefährdung überschreitet.
Die Erkrankung spielt jedoch bei der gerichtlichen Interessenabwägung eine Rolle – als persönlicher Belang des Mieters, den die Gerichte berücksichtigen müssen. Dazu sogleich mehr.
Jeder Mieter ist vertraglich verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schaden von ihr abzuwenden (sogenannte Obhuts- und Sorgfaltspflicht). Diese Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst sowie aus § 241 Abs. 2 BGB. Im Einzelnen muss der Mieter unter anderem:
Die Wohnung so beheizen, dass wasserführende Leitungen nicht einfrieren, ausreichend lüften, um Schimmelbildung zu verhindern, die Wohnung in einem Zustand halten, der Schädlingsbefall fernhält, und keine Gegenstände in einem Umfang einlagern, der die Substanz der Wohnung oder des Gebäudes gefährdet.
Eine Pflicht zur täglichen Reinigung oder zu einem bestimmten Ordnungsgrad besteht hingegen nicht. Der Mieter darf seine Wohnung innerhalb seines Hausrechts grundsätzlich so einrichten und nutzen, wie er es für richtig hält – solange er dadurch keine Schäden verursacht oder andere Mieter erheblich beeinträchtigt.
Der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 21. Juli 2025 (Az. 1 BvR 1428/24) ist für jeden Vermieter, der mit einer Messi-Wohnung konfrontiert ist, unverzichtbare Lektüre – und für jeden Anwalt, der in diesem Bereich berät, die aktuell wichtigste Entscheidung.
Ein Mieter bewohnte seit Jahrzehnten eine Wohnung. Nach einem Feuerwehreinsatz beschrieb der Polizeibericht die Wohnung als in „katastrophalem Zustand“. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte anschließend außerordentlich – hilfsweise ordentlich. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Mieter zur Räumung und stützten sich auf § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB (erhebliche Gefährdung der Mietsache). Das Bundesverfassungsgericht nahm die Verfassungsbeschwerde des Mieters nicht zur Entscheidung an – die Räumungsurteile blieben damit bestehen.
Das Gericht nutzte die Entscheidung, um die verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine Kündigung wegen Verwahrlosung zu präzisieren. Die wesentlichen Aussagen:
Erstens: Das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung ist verfassungsrechtlich als Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt. Die Wohnung ist der räumliche Mittelpunkt freier Persönlichkeitsentfaltung. Mieter haben das grundsätzliche Recht, ihre Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten – auch wenn diese Vorstellungen von denen des Vermieters erheblich abweichen.
Zweitens: Eine bloß unordentliche oder „messieartige“ Wohnung reicht für eine Kündigung nicht aus. Erforderlich ist zumindest eine ernsthafte Gefährdung der Bausubstanz oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Mietsache.
Drittens: Ein bereits eingetretener Schaden muss nicht zwingend vorliegen. Es genügt, wenn aufgrund des Zustands der Wohnung der Eintritt eines Schadens signifikant wahrscheinlicher ist als bei vertragsgemäßer Nutzung – etwa wegen fehlender Reinigungsmöglichkeit, Unzugänglichkeit von Räumen oder drohenden Ungezieferbefalls.
Viertens: Der Vermieter muss konkrete Nachteile aus dem Wohnverhalten des Mieters vortragen und nachweisen. Vage Behauptungen über „Verwahrlosung“ genügen nicht. Die Gerichte müssen die widerstreitenden Interessen von Vermieter und Mieter – einschließlich der persönlichen Situation des Mieters (Dauer des Mietverhältnisses, Erkrankung, Alter) – umfassend abwägen.
Fazit für Vermieter: Die Hürden für eine rechtswirksame Kündigung wegen Verwahrlosung sind hoch – aber überwindbar, wenn die Situation konsequent und beweissicher dokumentiert wird.
Sobald Sie Anhaltspunkte für eine Verwahrlosung haben – sei es durch Beschwerden anderer Mieter, auffällige Gerüche im Treppenhaus oder eine Besichtigung –, müssen Sie den Zustand der Wohnung beweissicher dokumentieren. Das bedeutet konkret:
Machen Sie bei jeder Besichtigung Fotos und Videoaufnahmen, die Datum und Uhrzeit belegen. Notieren Sie schriftlich, welche Räume nicht mehr zugänglich sind, ob Ungeziefer sichtbar ist, ob es zu Geruchsbeeinträchtigungen im Treppenhaus kommt und ob Heizung, Lüftung oder Abflüsse beeinträchtigt sind. Sammeln Sie Beschwerden anderer Mieter schriftlich. Erwägen Sie, einen Sachverständigen für Bauschäden oder Schimmelpilz hinzuzuziehen, wenn konkrete Substanzschäden zu befürchten sind.
Warum ist das so wichtig? Weil das BVerfG in seiner Entscheidung vom 21.07.2025 ausdrücklich verlangt, dass der Vermieter konkrete Nachteile und Substanzrisiken darlegt und nachweist. Wer ohne belastbare Dokumentation kündigt oder klagt, verliert.
Vor jeder rechtlichen Maßnahme empfehle ich, einmalig das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen – nicht aus rechtlicher Pflicht, sondern aus taktischen Gründen und menschlichem Anstand. Viele Messie-Situationen entstehen als Folge einschneidender Lebensereignisse (Tod des Partners, schwere Erkrankung, soziale Isolation). Ein verständnisvolles Gespräch, das gleichzeitig klar die rechtliche Lage benennt und Hilfsangebote unterbreitet, kann im späteren Rechtsstreit positiv gewertet werden.
Die Abmahnung ist in aller Regel zwingend erforderlich, bevor Sie kündigen. Sie dient dazu, dem Mieter die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens ausdrücklich vor Augen zu führen und ihm die Möglichkeit zur Verhaltensänderung zu geben. Eine formell fehlerhafte oder inhaltlich zu vage Abmahnung macht die nachfolgende Kündigung angreifbar.
Eine rechtssichere Abmahnung bei Messi-Wohnungen enthält:
die konkrete Beschreibung des beanstandeten Zustands (welche Räume sind vollgestellt, welche Schäden sind erkennbar oder zu befürchten, gibt es Ungeziefer, Gerüche, Beeinträchtigungen anderer Mieter), den ausdrücklichen Hinweis, dass dieses Verhalten die vertragliche Sorgfaltspflicht verletzt, eine klare Frist zur Beseitigung des Zustands und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands – in der Praxis mindestens vier bis sechs Wochen, je nach Ausmaß der Verwahrlosung –, sowie die Kündigungsandrohung für den Fall, dass der Zustand bis zum Fristablauf nicht beseitigt wird.
Die Abmahnung muss dem Mieter zugehen – bevorzugt per Einwurfeinschreiben, notfalls durch Boten mit Zeugen.
Ausnahme: Abmahnung kann entbehrlich sein. In besonders schwerwiegenden Fällen – etwa bei massivem Rattenbefall, der bereits Substanzschäden verursacht hat, oder bei konkreter Brandgefahr – hat die Rechtsprechung die fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung anerkannt (LG Berlin). Dies ist jedoch die absolute Ausnahme und erfordert eine sorgfältige Einzelfallprüfung.
Bleibt die Abmahnung folgenlos, stehen Ihnen je nach Schwere der Situation zwei Wege offen:
Die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wegen schuldhafter erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten ist der sicherere Weg, wenn zwar ein schwerwiegendes, aber noch nicht substanzgefährdendes Problem besteht. Sie muss die ordentliche Kündigungsfrist einhalten (bei langer Mietdauer bis zu neun Monate, § 573c BGB) und erfordert eine detaillierte Begründung der Pflichtverletzung. Das Amtsgericht Neustadt a.d. Aisch hat eine ordentliche Kündigung nach Abmahnung bestätigt, als ein langjähriger Mieter seine Wohnung in erheblicher Weise verwahrlosen ließ, Räume nicht mehr betretbar waren und das Bad nicht mehr benutzbar war (AG Neustadt a.d. Aisch, Urteil vom 25.08.2016 – 1 C 321/15).
Die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist gerechtfertigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Das Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigte eine fristlose Kündigung, nachdem ein Mieter trotz mehrfacher Abmahnungen die Wohnung vollgestopft hatte, ein Zimmer nicht mehr betretbar war, das Bad nicht mehr benutzbar war, der Mieter kaum geheizt hatte und die Wohnung insgesamt in einem Zustand war, der die Substanz der Mietsache konkret gefährdete.
Hilfsweise immer beide Varianten aussprechen: In der Praxis empfiehlt es sich, vorsorglich sowohl fristlos als auch – hilfsweise – ordentlich zu kündigen. Wenn das Gericht die fristlose Kündigung als nicht hinreichend begründet ansieht, kann es dennoch die ordentliche Kündigung bejahen.
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, müssen Sie Räumungsklage erheben. Eine eigenmächtige Räumung oder Einlagerung von Gegenständen durch den Vermieter ist verboten und macht Sie schadensersatzpflichtig. Der Rechtsweg ist zwingend.
Bei Messi-Situationen kommt es in Räumungsprozessen nicht selten vor, dass der Mieter die Sozialklausel (§ 574 BGB) geltend macht und Räumungsfristen beantragt. Diese können bei besonderer Schutzbedürftigkeit – Alter, Erkrankung, fehlendem Ersatzwohnraum – beträchtlich sein. Das LG Berlin hat in einem vergleichbaren Fall dem Mieter eine Räumungsfrist von zwei Jahren zugebilligt (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2024 – 67 S 264/22). Auch das sollten Sie bei Ihrer Planung berücksichtigen.
In manchen Fällen bietet sich eine Einschaltung der Ordnungsbehörden an, insbesondere wenn von der Wohnung eine Gefahr für andere Mieter oder die öffentliche Ordnung ausgeht – etwa bei massivem Ungezieferbefall oder gesundheitsgefährdenden Zuständen. Das Ordnungsamt kann die Beseitigung des Zustands anordnen und notfalls im Wege der Ersatzvornahme durchsetzen.
Ist der Mieter erkennbar psychisch erkrankt und nicht mehr in der Lage, seine Angelegenheiten selbst zu regeln, kann beim Betreuungsgericht die Einleitung eines Betreuungsverfahrens angeregt werden. Eine Betreuungsperson kann dann möglicherweise vermitteln und auf eine geordnete Lösung hinwirken – bis hin zu einem einvernehmlichen Auszug. Dies ist kein Wundermittel, kann aber in festgefahrenen Situationen ein hilfreicher Schritt sein.
Ist der Mieter ausgezogen – ob freiwillig oder nach Räumungsurteil –, beginnt häufig das nächste Problem: Die Wohnung ist verwahrlost, mit Müll gefüllt und möglicherweise durch Schimmel oder Schädlinge beschädigt.
Entrümpelung: Hinterlässt der Mieter Gegenstände in der Wohnung, müssen Sie als Vermieter diese nicht einfach entsorgen. Vielmehr ist zunächst zu prüfen, ob es sich um aufgegebenes Eigentum handelt. Im Zweifelsfall sollten Sie eine kurze Einlagerungsfrist setzen und den Mieter schriftlich auffordern, seine Sachen abzuholen. Erst nach fruchtlosem Ablauf dürfen Sie die Gegenstände entsorgen – und die Kosten dafür vom Mieter als Schadensersatz fordern.
Schadensersatz: Der Mieter haftet für alle Schäden, die er an der Wohnung verursacht hat – Schimmel infolge mangelhafter Lüftung, Schäden durch Ungeziefer, Beschädigungen der Bausubstanz. Diese Schäden müssen Sie beweissicher dokumentieren, bevor Sie die Wohnung renovieren. Lassen Sie vorab ein Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen und schalten Sie notfalls einen Sachverständigen ein. Denken Sie daran, dass die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache beträgt. Diese Frist ist kurz – handeln Sie daher sofort nach Rückgabe der Wohnung.
In meiner Beratungspraxis in Mayen begegnen mir immer wieder dieselben Fehler, die dazu führen, dass Kündigungen unwirksam sind oder Räumungsklagen scheitern:
Fehler 1: Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Ohne wirksame Abmahnung ist die fristlose Kündigung in der Regel unwirksam – es sei denn, der Fall ist so extrem, dass sie ausnahmsweise entbehrlich ist. Im Zweifel mahnen Sie ab.
Fehler 2: Zu vage Abmahnungen. Eine Abmahnung, die lediglich „Verwahrlosung der Wohnung“ rügt, ohne den Zustand konkret zu beschreiben und Fristen zu setzen, ist rechtlich wertlos. Seien Sie präzise.
Fehler 3: Fehlende Dokumentation. Wer ohne Fotos, Protokolle oder Sachverständigengutachten vor Gericht zieht, verliert häufig – weil er den Zustand der Wohnung nicht beweisen kann.
Fehler 4: Eigenmächtige Räumung oder Entrümpelung. Das ist verboten und macht Sie schadensersatzpflichtig.
Fehler 5: Zu langes Abwarten. Je länger Sie warten, desto tiefer verwurzelt sich das Problem – und desto schwieriger wird es, die Substanzgefährdung nachzuweisen, bevor echte Schäden eintreten.
Die Messi-Wohnung ist einer der komplexesten Fälle im Mietrecht. Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Beschluss vom 21.07.2025 (1 BvR 1428/24) zwar die Kündigung wegen Verwahrlosung grundsätzlich bestätigt – aber zugleich klargestellt, dass bloße Unordnung nicht ausreicht. Als Vermieter brauchen Sie eine lückenlose Dokumentation, eine rechtssichere Abmahnung und – falls nötig – eine professionell formulierte Kündigung, die einer gerichtlichen Überprüfung standhält.
Die Erfahrung zeigt: Vermieter, die frühzeitig anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen, vermeiden die teuersten Fehler. Wer erst dann zum Anwalt geht, wenn die Räumungsklage des Mieters bereits abgewiesen wurde, hat wertvolle Zeit und Beweismittel verloren.
Weitere Beiträge rund um das Mietrecht und Ihre Rechte als Vermieter finden Sie in unserem Bereich Aktuelles. Einen Überblick über alle miet- und immobilienrechtlichen Leistungen unserer Kanzlei bietet Ihnen unser Bereich Fachgebiete. Falls Sie außerdem als Vermieter mit einer unberechtigten Mietminderung konfrontiert sind, empfehle ich Ihnen meinen Beitrag „Mein Mieter mindert die Miete – was ist jetzt zu tun?“.
Wenn Sie als Vermieter in Mayen, Mendig, Andernach, Polch oder dem Landkreis Mayen-Koblenz mit einer verwahrlosten Wohnung konfrontiert sind und wissen möchten, wie Sie rechtssicher vorgehen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Gemeinsam analysieren wir Ihre Situation, prüfen die Erfolgsaussichten einer Kündigung und entwickeln eine Strategie, die Ihre Interessen als Eigentümer schützt.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Bachstraße 13, 56727 Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh(at)walek-rechtsanwaelte.de
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