Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht, Walek Rechtsanwälte, Mayen
Risse im Putz, eine undichte Kellerabdichtung oder eine Heizung, die nicht richtig funktioniert: Baumängel gehören zu den häufigsten und teuersten Streitpunkten nach einem Hausbau. Rechtsanwalt Haupt erklärt, welche Rechte Bauherren gegenüber Bauunternehmen und Bauträgern haben und was bei der Geltendmachung zu beachten ist.
Nach § 633 BGB muss das errichtete Bauwerk frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Bauwerk von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht, sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung eignet oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das betrifft nicht nur offensichtliche Schäden, sondern auch verdeckte Mängel, die sich erst nach Jahren zeigen – etwa Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlerhafte Abdichtung.
Nacherfüllung (§ 635 BGB): Das Bauunternehmen muss den Mangel beseitigen. Selbstvornahme (§ 637 BGB): Bleibt eine gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, kann der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Rücktritt (§ 636 BGB) oder Minderung (§ 638 BGB) der Vergütung. Schadensersatz (§§ 280 ff. BGB), etwa für Folgeschäden am Gebäude oder Mietausfall.
Vor der Geltendmachung dieser Ansprüche muss dem Bauunternehmen regelmäßig eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden – meist genügen zwei bis vier Wochen, je nach Art und Umfang des Mangels.
Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB innerhalb von fünf Jahren ab der Abnahme des Bauwerks – unabhängig davon, wann der Mangel tatsächlich entdeckt wird. Wird ein Mangel erst kurz vor Ablauf dieser Frist bemerkt, genügt eine formlose E-Mail an das Bauunternehmen nicht, um die Verjährung zu hemmen; hierfür sind Verhandlungen, ein selbständiges Beweisverfahren oder eine Klage erforderlich. Hat das Bauunternehmen den Mangel arglistig verschwiegen, gilt statt der Fünfjahresfrist die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB – die Ansprüche verjähren dann erst drei Jahre ab Kenntnis, spätestens jedoch zehn Jahre nach ihrer Entstehung (§ 634a Abs. 3 BGB).
Bevor Sie den Mangel gegenüber dem Bauunternehmen rügen, sollten Sie ihn sorgfältig dokumentieren: Fotos, Videoaufnahmen sowie, bei technisch komplexeren Mängeln, ein privates Sachverständigengutachten helfen später, den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Entdeckung nachzuweisen. Auch ein während der Bauphase geführtes Bautagebuch kann im Streitfall wertvolle Beweise liefern. Reagiert das Bauunternehmen nicht oder streitet es den Mangel ab, ermöglicht ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO die gerichtliche Feststellung des Mangels, ohne dass bereits Klage erhoben werden muss.
Wer eine Immobilie schlüsselfertig von einem Bauträger erwirbt, schließt regelmäßig einen gemischten Vertrag aus Kauf- und Werkvertragsrecht. Für die Mängelansprüche gelten weitgehend die werkvertraglichen Regelungen, jedoch mit Besonderheiten bei der Abnahme und der Beweislastverteilung. Gerade hier lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung, bevor die Abnahme erklärt wird – denn mit der Abnahme beginnt nicht nur die Verjährungsfrist zu laufen, der Bauherr verliert zugleich wichtige Beweiserleichterungen.
Rechtsanwalt Haupt ist Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht. Baurechtliche Streitigkeiten begleitet er mit derselben Sorgfalt und Erfahrung – von der Prüfung des Bauvertrags über die Beweissicherung bis zur gerichtlichen Durchsetzung der Mängelansprüche, erforderlichenfalls in Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen.
Angesichts der anhaltenden Bautaätigkeit in und um Mayen begleitet Rechtsanwalt Haupt regelmäßig Bauherren bei Streitigkeiten mit Bauunternehmen und Bauträgern. Ebenso berät er Mandanten außerhalb der Region.
Muss ich dem Bauunternehmen erst eine Frist setzen? Ja, vor Rücktritt, Minderung oder Selbstvornahme ist regelmäßig eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen, es sei denn, diese ist ausnahmsweise entbehrlich.
Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu rügen? Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks; bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten längere Fristen.
Was, wenn ich den Mangel erst nach der Abnahme entdecke? Auch nach der Abnahme können Sie Mängelansprüche innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen – die Beweislast verschiebt sich dann jedoch zu Ihren Lasten.
Sollte ich die Abnahme verweigern, wenn Mängel vorliegen? Bei wesentlichen Mängeln kann eine Verweigerung der Abnahme sinnvoll sein; dies sollte vorab anwaltlich geprüft werden.
Sie haben Fragen zu Ihrem Fall und möchten wissen, welche Rechte Ihnen zustehen? Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt berät Sie persönlich. Mehr über Rechtsanwalt Haupt erfahren Sie hier, einen Termin vereinbaren Sie über das Kontaktformular der Kanzlei.
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