Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht – Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen | Kompetenter Berater auch im Architekten- und Baurecht
Das Einfamilienhaus steht. Doch nach dem Einzug stellt sich heraus: Die Fassade zeigt Risse, die Heizung funktioniert nicht wie geplant, und das Dach dichtet nicht ab. Der Bauunternehmer sagt, er hat nach Plan gebaut. Der Architekt sagt, die Handwerker haben schlechte Arbeit geleistet. Und Sie stehen mit einem mangelhaften Haus und mit Reparaturkosten von möglicherweise Tausenden Euro da.
Wer haftet jetzt? Diese Frage stellen sich viele Bauherren – und die Antwort ist rechtlich komplex. Dieser Artikel erklärt Ihnen, wie die Haftung zwischen Architekt und Bauunternehmer aufgeteilt ist, und was Sie als Bauherr tun können.
Der Architekt schuldet Ihnen – als Werkvertragsnehmer nach §§ 631 ff. BGB in Verbindung mit dem Architektenvertrag – keine mangelfreie Immobilie als körperliches Objekt. Er schuldet vielmehr eine mangelfreie Planungs- und Überwachungsleistung. Das hat der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung klar herausgearbeitet.
In der Praxis bedeutet das: Der Architekt haftet für Fehler in der
Das Entscheidende für Sie als Bauherr: Wenn ein Baumangel sowohl auf einen Planungsfehler des Architekten als auch auf einen Ausführungsfehler des Bauunternehmers zurückzuführen ist, haften beide als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) – Sie können sich also aussuchen, wen Sie zuerst in Anspruch nehmen.
Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung bestätigt: Architekt und Bauunternehmer befinden sich in einer rechtlichen Zweckgemeinschaft, die auf die plangerechte und mangelfreie Errichtung des Bauwerks zielt. Diese Zweckgemeinschaft begründet die Gesamtschuld, obwohl beide formal unterschiedliche Leistungen schulden.
Für Sie als Bauherr bedeutet das in der Praxis:
Besonders interessant ist die Situation der Doppelkausalität: Wenn sowohl der Planungsfehler des Architekten als auch der Ausführungsfehler des Bauunternehmers unabhängig voneinander denselben vollen Schaden verursacht hätten, haften beide gesamtschuldnerisch auf den vollen Schaden (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2024 – 12 U 162/23). Der Bauunternehmer kann nicht damit gehört werden, der Schaden wäre ohnehin durch den Planungsfehler entstanden – und umgekehrt.
Architekten sind berufsrechtlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Das bedeutet für Sie als Bauherr: Auch wenn der Bauunternehmer insolvent ist oder Mängelbeseitigungskosten ablehnt, können Sie über den Architekten und dessen Haftpflichtversicherung zu Ihrem Geld kommen. Das macht die Architektenhaftung für Bauherren besonders attraktiv.
Der Bauunternehmer haftet allein, wenn der Mangel ausschließlich auf einem Ausführungsfehler beruht – also wenn der Plan korrekt war und der Handwerker schlicht schlechte Arbeit geleistet hat. Der Architekt haftet allein (oder überwiegend), wenn seine Pläne fehlerhaft waren und der Bauunternehmer korrekt nach Plan gearbeitet hat, ohne einen erkennbaren Fehler bemerken und anzeigen zu müssen.
Hinweis: Der Bauunternehmer hat eine Prüf- und Hinweispflicht. Erkennt er einen offensichtlichen Planungsfehler, muss er den Auftraggeber darauf hinweisen. Tut er das nicht und baut einfach weiter, kann er sich im Schadensfall nicht vollständig auf den Planungsfehler des Architekten berufen.
Ansprüche gegen den Architekten wegen Planungs- und Überwachungsfehlern, die sich im Bauwerk verwirklicht haben, verjähren ebenfalls in 5 Jahren ab Abnahme des Architektenwerks (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dabei beginnt die Verjährung mit der Abnahme des Architektenwerks – was bei der Abnahme des Gebäudes zusammenfallen kann, aber nicht muss. Auch hier gilt: Wer zu lange wartet, verliert seine Ansprüche.
Im Bereich Mayen, Koblenz und dem gesamten Rhein-Mosel-Kreis entstehen viele Neubau- und Sanierungsprojekte. Auch bei Sanierungen in der denkmalgeschützten Mayener Altstadt oder bei Projekten im Bereich Volcanism-Tourismus kommt es regelmäßig zu komplexen Planungs- und Ausführungsproblemen. Als Kanzlei vor Ort berät die Kanzlei Walek Rechtsanwälte Bauherren in diesen Fragen mit langjähriger Erfahrung.
Als Bauherr sind Sie nicht schutzlos, wenn Ihr Bauvorhaben schiefgeht. Die gesamtschuldnerische Haftung von Architekt und Bauunternehmer gibt Ihnen starke Werkzeuge in die Hand. Entscheidend ist aber, dass Sie rechtzeitig handeln: Mängel dokumentieren, Fristen prüfen lassen und anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen – bevor die Verjährung einsetzt.
Mein Architekt sagt, er hat nur geplant und nicht überwacht. Gilt er trotzdem? Das kommt auf den Umfang seines Auftrags an. Wurde er nur mit Leistungsphasen 1–5 (Planung) beauftragt, nicht aber mit der Bauüberwachung (Leistungsphase 8), haftet er nur für Planungsfehler, nicht für Überwachungsfehler. Wurde er für beides beauftragt, haftet er für beides.
Kann ich meinen Schadensersatz vom Architekten als Vorschuss verlangen? Ja – nach neuerer BGH-Rechtsprechung hat der Architekt dem Bauherrn auch einen Vorschuss zu zahlen, wenn sich ein Planungsfehler bereits im Bauwerk verwirklicht hat. Dieser Betrag ist zweckgebunden und muss nach der Mängelbeseitigung abgerechnet werden.
Was passiert, wenn ich bereits mit dem Bauunternehmer einen Vergleich geschlossen habe? Kann ich trotzdem noch den Architekten in Anspruch nehmen? Grundsätzlich ja. Ein Vergleich mit einem Gesamtschuldner hindert den Bauherrn nicht automatisch daran, den anderen Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen. Es kommt aber auf die genaue Formulierung des Vergleichs an.
Mein Bauunternehmer ist insolvent. Was nun? Dann ist es besonders wichtig, den Architekten in Anspruch zu nehmen – sofern dieser an den Mängeln mitverantwortlich ist. Da der Architekt eine Pflichtversicherung hat, können Ansprüche hier auch bei hohen Beträgen realistisch durchgesetzt werden.
Der Architekt sagt, die Mängel seien durch schlechte Ausführung entstanden, nicht durch seinen Plan. Wie beweise ich das Gegenteil? Durch ein Sachverständigengutachten. Im Streitfall zwischen Architekt und Bauunternehmer ist es fast immer notwendig, einen bautechnischen Sachverständigen einzuschalten. Ein Rechtsanwalt kann für Sie ein selbstständiges Beweisverfahren einleiten, das zugleich die Verjährung hemmt.
Ihr Bauvorhaben hat Mängel und Sie wissen nicht, ob Architekt oder Bauunternehmer verantwortlich ist – oder ob beide haften? Verjährungsfristen drohen?
Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt bei Walek Rechtsanwälte in Mayen steht Ihnen als kompetenter Berater im Architekten- und Werkvertragsrecht zur Verfügung. Mit seiner Erfahrung im Zivil- und Baurecht analysiert er Ihren Fall präzise und handelt strategisch für Sie – gerichtlich und außergerichtlich.
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