Von Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt, Fachanwalt für Familienrecht und Verkehrsrecht – Kanzlei Walek Rechtsanwälte, Mayen | Kompetenter Berater auch im Werkvertragsrecht

Die Abnahme – der wichtigste Moment im Werkvertrag

Das Bad ist gefliest, das Dach gedeckt, der Anbau steht. Und schon kommt der Handwerker mit seiner Fertigstellungsmitteilung und fordert die Abnahme. Gleichzeitig fallen Ihnen drei, vier, vielleicht auch zehn Dinge auf, die nicht stimmen: Fugen sitzen schief, ein Fenster schließt nicht richtig, der Verputz zeigt Risse. Was nun? Müssen Sie trotzdem abnehmen? Und was passiert, wenn Sie es einfach nicht tun?

Die Abnahme ist der rechtliche Dreh- und Angelpunkt jedes Werkvertrags. Wer diesen Moment nicht strategisch nutzt, verliert entscheidende Rechte – manchmal teure Rechte. Als Rechtsanwalt berate ich Mandanten in Mayen, Andernach, Koblenz und dem gesamten Kreis Mayen-Koblenz regelmäßig in solchen Situationen. Dieser Artikel erklärt Ihnen, was bei der Abnahme rechtlich passiert – und was Sie tun sollten.

Was ist die Abnahme überhaupt?

Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers (Bestellers), dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Es geht also nicht nur darum, das Werk körperlich entgegenzunehmen. Die Abnahme hat weitreichende Rechtsfolgen:

• Der Werklohn wird fällig: Erst nach der Abnahme darf der Handwerker seine Schlussrechnung stellen und Zahlung verlangen.
• Die Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen: Ab diesem Moment startet die Uhr für Ihre Mängelansprüche (z.B. 5 Jahre beim Bau, § 634a BGB).
• Die Beweislast kehrt sich um: Vor der Abnahme muss der Handwerker beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
• Die Leistungsgefahr geht auf Sie über: Wird das fertige Dach vor der Abnahme durch einen Sturm beschädigt, trägt das Risiko der Handwerker. Nach der Abnahme trägt es der Auftraggeber.

Wann bin ich zur Abnahme verpflichtet?

Nach § 640 Abs. 1 BGB sind Sie grundsätzlich zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist. Entscheidend ist: Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern.

Das klingt einfach, ist es aber nicht: Wann ist ein Mangel „wesentlich“? Die Gerichte prüfen das einzelfallbezogen. Ein wesentlicher Mangel liegt in der Regel vor, wenn er die Funktionsfähigkeit des Werkes erheblich beeinträchtigt oder eine erhebliche optische Beeinträchtigung darstellt, die den Wert des Werkes spürbar mindert. Eine schiefe Fliesenfuge kann je nach Lage und Ausmaß unwesentlich sein – ein nicht schließendes Fenster oder ein undichtes Dach sind dagegen in der Regel wesentliche Mängel.

Die fiktive Abnahme: Wenn Schweigen zur Abnahme wird

Hier wird es gefährlich: Der Gesetzgeber hat 2018 mit der Reform des Bauvertragsrechts in § 640 Abs. 2 BGB eine neue Regelung eingeführt, die viele Auftraggeber überrascht.

Ein Werk gilt als abgenommen, wenn:

1. Der Handwerker nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat (mindestens 12 Werktage gelten als angemessen),
2. der Auftraggeber die Abnahme nicht fristgerecht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.

Wer also einfach nicht reagiert – weil er unsicher ist, beschäftigt ist oder hofft, das Problem löse sich von selbst – riskiert die fiktive Abnahme. Sie hat dieselben Rechtsfolgen wie eine ausdrücklich erklärte Abnahme.

Wichtiger Verbraucherschutz: Gegenüber Verbrauchern tritt die fiktive Abnahme nur dann ein, wenn der Unternehmer in der Aufforderung in Textform ausdrücklich auf die Rechtsfolgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, läuft die Frist nicht. Prüfen Sie also genau, was in der Fertigstellungsmitteilung steht.

Wie sollte ich bei der Abnahme vorgehen?

Die Abnahme sollte immer schriftlich und unter ausdrücklichem Vorbehalt erkannter Mängel erklärt werden. Das geht so:

„Ich nehme das Werk ab, behalte mir jedoch die Geltendmachung folgender Mängel ausdrücklich vor: [konkrete Auflistung der Mängel].“

Wichtig: Wenn Sie sich Mängel bei der Abnahme vorbehalten, bleibt die Beweislast für diese Mängel beim Handwerker. Er muss dann beweisen, dass sie nicht vorhanden sind (BGH, Urteil vom 24. Oktober 1996 – VII ZR 98/94). Ohne ausdrücklichen Vorbehalt kehrt sich die Beweislast auch für diese Mängel um.

Nehmen Sie zu einer Abnahme am besten einen Sachverständigen oder einen Anwalt mit – insbesondere bei größeren Bauvorhaben wie Hausbau, Dachsanierung oder Badumbau.

Was passiert bei der konkludenten Abnahme?

Vorsicht: Eine Abnahme kann auch stillschweigend (konkludent) erfolgen. Klassischer Fall: Sie beziehen das fertiggestellte Haus, nutzen es wie selbstverständlich und zahlen die Schlussrechnung vollständig. Gerichte sehen in der vollständigen Zahlung der Schlussrechnung ein starkes Indiz für eine konkludente Abnahme. Danach können Sie Mängel, die Sie bei der Abnahme hätten erkennen können, nur noch unter Vorbehalt geltend machen.

Fazit

Die Abnahme ist kein Formalakt, den man schnell erledigt. Sie ist die wichtigste Weichenstellung in jedem Werkvertrag. Nehmen Sie sich Zeit, dokumentieren Sie alles, erklären Sie die Abnahme nur mit ausdrücklichem Vorbehalt aller erkannten Mängel – und lassen Sie sich im Zweifelsfall anwaltlich begleiten.

FAQ: Abnahme im Werkvertrag

Muss ich abnehmen, wenn noch Restarbeiten offen sind?
Nein. Die Abnahmepflicht besteht erst, wenn das Werk im Wesentlichen fertiggestellt ist. Bei offenen wesentlichen Restarbeiten können Sie die Abnahme berechtigt verweigern.

Kann ich die Abnahme verweigern, weil mir der Handwerker unsympathisch ist?
Nein. Die Abnahmeverweigerung muss sachlich begründet sein – mit konkreten Mängeln. Eine unbegründete Verweigerung berechtigt den Handwerker, Werklohn einzuklagen, oder löst die fiktive Abnahme aus.

Ich habe das fertige Haus bezogen, aber noch nicht abgenommen. Gilt das als Abnahme?
Nicht automatisch. Die bloße Ingebrauchnahme genügt nach herrschender Rechtsprechung allein nicht. Wird jedoch zusätzlich die Schlussrechnung vollständig bezahlt, liegt nach BGH-Rechtsprechung eine konkludente Abnahme nahe.

Ich habe eine Abnahme erklärt, jetzt taucht ein neuer Mangel auf. Was nun?
Wurde der Mangel bei der Abnahme nicht erkannt und nicht vorbehalten, können Sie ihn trotzdem noch geltend machen – allerdings müssen Sie nun beweisen, dass er existiert und vom Handwerker zu vertreten ist. Ein Sachverständigengutachten ist dann oft unumgänglich.

Was ist der Unterschied zwischen Abnahme nach BGB und nach VOB/B?
Im BGB-Werkvertrag gilt § 640 BGB wie beschrieben. Im VOB/B-Vertrag (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) gibt es zusätzliche Regelungen, insbesondere zur förmlichen Abnahme (§ 12 VOB/B). Im B2B-Bereich wird die VOB/B oft vereinbart. Ein Anwalt prüft, welche Regeln auf Ihren Vertrag Anwendung finden.

Wie lange habe ich nach der Abnahme Zeit, Mängel geltend zu machen?
Bei Bauwerken beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei anderen Werkleistungen gilt in der Regel eine Frist von 2 Jahren. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntnis.

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Sie stehen vor einer Abnahme oder ein Handwerker droht mit Klagen wegen verweigerten Abnahme? Handeln Sie nicht voreilig – ein Fehler bei der Abnahme kann teuer werden.

Rechtsanwalt Klaus Dietrich Haupt von der Kanzlei Walek Rechtsanwälte in Mayen berät Sie kompetent im Werkvertragsrecht – genauso wie in seinen Kerngebieten Familienrecht und Verkehrsrecht. Mit langjähriger Erfahrung und regionalem Bezug zu Mayen und dem Kreis Mayen-Koblenz begleitet er Sie sicher durch Ihr Baurechtsproblem.

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