Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht.
Eine Immobilie gehört mehreren Personen gemeinsam – einer Erbengemeinschaft oder einem getrennten Ehepaar. Doch man wird sich einfach nicht einig: Der eine will verkaufen, der andere blockiert. Die Folge ist ein Stillstand, der oft Jahre dauert und niemandem nützt. In dieser Lage taucht früher oder später ein Wort auf, das vielen Angst macht: die Teilungsversteigerung. Wird mein Haus jetzt zwangsweise verkauft? Verliere ich mein Eigentum? Und was, wenn die Immobilie unter Wert verschleudert wird?
Diese Sorgen sind verständlich – aber das Verfahren ist kein rechtloser Raum. Wenn Sie den Teilungsversteigerung Ablauf kennen, wissen Sie genau, was passiert und wie Sie eingreifen können. Als Fachanwalt für Erbrecht in Mayen begleite ich Mandantinnen und Mandanten aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz durch dieses Verfahren – egal, ob Sie es betreiben oder abwehren möchten.
Die Teilungsversteigerung ist die gerichtliche Versteigerung einer Immobilie zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Ihre Rechtsgrundlage ist § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) in Verbindung mit § 753 BGB. Sie greift immer dann, wenn sich Miteigentümer nicht über die Verwertung einer gemeinsamen Immobilie einigen können.
Wichtig ist die Abgrenzung zur klassischen Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsversteigerung betreibt ein Gläubiger die Verwertung, weil ein Schuldner nicht zahlt. Bei der Teilungsversteigerung dagegen will ein Miteigentümer lediglich seinen Anteil zu Geld machen. Es geht also nicht um Schulden, sondern um die Auflösung einer Gemeinschaft, die niemand mehr fortführen möchte.
Der Sinn ist einfach: Eine Immobilie lässt sich nicht in der Mitte durchsägen. Damit jeder Beteiligte seinen Wertanteil erhält, wird das Objekt versteigert und der Erlös aufgeteilt.
Am häufigsten betrifft das Verfahren zwei Konstellationen.
Zum einen die Erbengemeinschaft: Hinterlässt ein Erblasser mehreren Erben ein Haus, kann jeder Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen. Lässt sich kein freihändiger Verkauf erreichen, bleibt die Teilungsversteigerung als letztes Mittel. Wie Sie eine festgefahrene Erbengemeinschaft insgesamt auflösen, lesen Sie in meinem Beitrag Erbengemeinschaft auflösen.
Zum anderen das getrennte Ehepaar: Gehört beiden Partnern ein Haus zu Bruchteilen, kann nach der Trennung jeder die Teilungsversteigerung beantragen. Welche Optionen es bei der gemeinsamen Immobilie sonst noch gibt, beschreibt der Beitrag Das gemeinsame Haus bei der Scheidung.
Entscheidend ist in beiden Fällen: Jeder einzelne Miteigentümer kann das Verfahren allein beantragen. Die Zustimmung der anderen ist nicht erforderlich.
Das Verfahren folgt einem festen Muster. Wer die einzelnen Schritte kennt, kann an den richtigen Stellen ansetzen.
Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt – für unsere Region also etwa das Amtsgericht Mayen oder das Amtsgericht Andernach. Der antragstellende Miteigentümer reicht dort einen schriftlichen Antrag ein und weist sein Miteigentum durch einen Grundbuchauszug nach.
Das Gericht prüft den Antrag und ordnet die Versteigerung an. Mit dem Anordnungsbeschluss wird die Immobilie beschlagnahmt. Im Grundbuch trägt das Gericht einen Versteigerungsvermerk ein. Ab diesem Zeitpunkt kann kein Beteiligter mehr allein über das Objekt verfügen.
Anschließend lässt das Gericht den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln und setzt ihn förmlich fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Gegen diese Festsetzung können die Beteiligten Beschwerde einlegen. Wichtig: Verweigert jemand dem Gutachter den Zutritt zur Immobilie, drohen Sicherheitsabschläge beim Wert. Eine Besichtigung sollten Sie daher nie blockieren, sondern begleiten.
Vor dem Termin bestimmt das Gericht das geringste Gebot. Es deckt die bestehen bleibenden vorrangigen Rechte – etwa eine eingetragene Grundschuld – sowie die Verfahrenskosten und öffentlichen Lasten. Ein häufiger Irrtum: Das geringste Gebot ist nicht an den Verkehrswert gekoppelt. Bei einer schuldenfreien Immobilie kann es sehr niedrig ausfallen.
Den Termin macht das Gericht öffentlich bekannt. In der Bietstunde – sie dauert mindestens 30 Minuten – können Interessenten Gebote abgeben. Bieter müssen in der Regel eine Sicherheit von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Auch die Miteigentümer selbst dürfen mitbieten und so die Immobilie übernehmen.
Damit Ihr Haus im ersten Termin nicht verschleudert wird, kennt das ZVG zwei Schutzgrenzen:
Diese Grenzen gelten allerdings nur im ersten Termin – und sie fallen erst dann weg, wenn der Zuschlag tatsächlich wegen Nichterreichens einer Grenze versagt wurde. Hier liegt ein zentraler Hebel der anwaltlichen Strategie.
Wird das geringste Gebot erreicht und greift keine Schutzgrenze, erhält der Meistbietende den Zuschlag. Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses geht das Eigentum sofort auf den Ersteher über.
Zum Schluss bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin (§ 105 ZVG). Aus dem Erlös werden zunächst die Kosten und vorrangigen Rechte beglichen. Der Rest wird nach den Anteilen verteilt. Sind sich die Beteiligten über die Verteilung uneinig, wird der Betrag beim Amtsgericht hinterlegt – über die endgültige Aufteilung muss dann gesondert entschieden werden.
Sie sind dem Verfahren nicht ausgeliefert. Mehrere Instrumente stehen zur Verfügung:
Häufig ist die beste Verteidigung, selbst aktiv zu werden – etwa durch ein eigenes Gebot oder durch die Mitnahme eines Kaufinteressenten in den Termin.
Der Bundesgerichtshof hat die Position antragswilliger Erben jüngst gestärkt. Nach dem Beschluss vom 20.03.2025 (Az. V ZB 63/23) kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks verlangen, selbst wenn nur ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört (sogenanntes „großes Antragsrecht“). Sogar eine Pfändung des Erbteils hindert den Miterben nicht daran, das Verfahren eigenständig zu betreiben. Wer eine Auseinandersetzung anstrebt, hat damit heute mehr Durchsetzungskraft als früher.
Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Es fallen Gerichtsgebühren für die Anordnung und den Zuschlag sowie die Kosten des Wertgutachtens an. Diese Kosten werden grundsätzlich aus dem Versteigerungserlös gedeckt.
Eine erfreuliche Nachricht zum Thema Steuern: Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.03.2026 (Az. II R 10/23) sind Anwaltskosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft entstehen, als Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG erbschaftsteuerlich abziehbar. Fachanwaltliche Begleitung kann sich also auch steuerlich rechnen.
Weil eine Versteigerung den Erlös schmälern kann, prüfe ich in jedem Mandat zuerst, ob sich eine einvernehmliche Lösung erreichen lässt. Bevor das Verfahren überhaupt beginnt, sollten Sie außerdem das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen – worauf es dabei ankommt, erläutert der Beitrag Grundbuchberichtigung nach Erbfall.
Die Teilungsversteigerung ist ein formales Verfahren mit vielen Fallstricken. Ein einziger Fehler – ein versäumter Antrag auf Zuschlagsversagung, ein verpasster Termin – kann Sie viele Tausend Euro kosten.
Ich vertrete Sie auf beiden Seiten: Wenn Sie die Versteigerung betreiben möchten, sorge ich für einen zügigen und korrekten Antrag. Wenn Sie sich wehren wollen, prüfe ich den Verkehrswert, nutze die Wertgrenzen und die Einstellungsmöglichkeiten und verhandle parallel über einen freihändigen Verkauf. Häufig lässt sich allein durch geschickte Verhandlung eine für alle bessere Lösung erreichen.
Wer für die Zukunft vorsorgen und seinen Erben solche Streitigkeiten ersparen möchte, findet erste Hinweise im Beitrag Ich möchte meine Erbfolge regeln. Einen Überblick über alle erbrechtlichen Leistungen bietet die Seite Fachgebiete, weitere Ratgeber finden Sie unter Aktuelles.
Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung? In der Regel dauert das Verfahren von der Anordnung bis zum Zuschlag etwa ein bis zwei Jahre. Die Dauer hängt vor allem davon ab, wie schnell das Wertgutachten erstellt wird und ob Beteiligte Einstellungsanträge stellen.
Kann ich eine Teilungsversteigerung allein beantragen? Ja. Jeder Miteigentümer oder Miterbe kann den Antrag ohne Zustimmung der anderen stellen (§ 180 ZVG, § 753 BGB). Nach aktueller BGH-Rechtsprechung gilt das sogar, wenn nur ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört.
Wird meine Immobilie unter Wert verkauft? Davor schützen die Wertgrenzen: Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag bei Geboten unter 50 Prozent des Verkehrswerts (§ 85a ZVG). Bei Geboten zwischen 50 und 70 Prozent kann ein Beteiligter die Versagung verlangen (§ 74a ZVG).
Kann ich selbst mitbieten? Ja. Auch der Miteigentümer oder Miterbe darf in der Bietstunde mitbieten und so die Immobilie zum Alleineigentum erwerben. Das ist oft die beste Strategie, um ein Objekt in der Familie zu halten.
Wie kann ich die Teilungsversteigerung stoppen? Möglich sind die einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG, Vollstreckungsschutz bei besonderer Härte nach § 765a ZPO sowie eine gütliche Einigung mit freihändigem Verkauf. Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab.
Was passiert mit dem Erlös? Aus dem Erlös werden zunächst Kosten und vorrangige Rechte beglichen. Der verbleibende Betrag wird im Verteilungstermin (§ 105 ZVG) nach den Anteilen aufgeteilt. Bei Streit über die Verteilung wird der Erlös hinterlegt.
Steht eine Teilungsversteigerung im Raum – sei es als Druckmittel in einer Erbengemeinschaft oder nach einer Trennung? Dann sollten Sie früh handeln und die richtigen Anträge zur richtigen Zeit stellen. Gemeinsam entwickeln wir eine Strategie, die Ihre Interessen bestmöglich schützt.
Als Fachanwalt für Erbrecht in Mayen berate ich Sie kompetent und vorausschauend – für Mandanten aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh(at)walek-rechtsanwaelte.de
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