Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte, Mayen
Die Heizung fällt aus. Schimmel breitet sich an der Wand aus. Der Wasserhahn tropft seit Wochen. Und der Vermieter reagiert nicht. Viele Mieter stehen in solchen Situationen hilflos da. Sie wissen nicht, welche Rechte ihnen zustehen. Dabei ist die Rechtslage klar: Wer eine Wohnung mit Mängeln bewohnt, muss nicht tatenlos warten – und muss auch nicht die volle Miete zahlen. Als Rechtsanwalt in Mayen erkläre ich, welche Rechte Mieter bei Wohnungsmängeln haben. Außerdem zeige ich, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen – von der Mängelanzeige bis zur Mietminderung.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den Zustand aufweist, den der Mieter aufgrund des Mietvertrags erwarten darf. Das regelt § 536 BGB. Dabei gilt ein objektiver Maßstab. Die Wohnung muss zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein. Ist das nicht der Fall, hat der Mieter Rechte – unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft.
Mängel können sehr unterschiedlich sein. Zu den häufigsten gehören:
Nicht jede Unannehmlichkeit ist ein rechtlicher Mangel. Gelegentlicher Baulärm in der Nachbarschaft gehört zum allgemeinen Lebensrisiko. Ebenso Geräusche aus der Nachbarwohnung, wenn sie das übliche Maß nicht überschreiten. Außerdem gilt: Wer den Mangel selbst verursacht hat, kann ihn nicht geltend machen. Das gilt zum Beispiel für Schimmel, der ausschließlich durch falsches Lüften entstanden ist.
Der erste und wichtigste Schritt ist die schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Ohne sie können Mieter ihre Rechte in vielen Fällen nicht durchsetzen. Das hat seinen Grund: Die Mietminderung tritt zwar kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt. Allerdings setzt das Recht auf Mietminderung voraus, dass der Vermieter von dem Mangel weiß. Außerdem muss der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen.
Die Mängelanzeige sollte folgende Angaben enthalten:
Versenden Sie die Mängelanzeige per Einwurfeinschreiben. So haben Sie einen Nachweis über Inhalt und Zugang. Eine E-Mail reicht zwar im Alltag oft aus, ist aber als Beweis weniger sicher. Praxishinweis: Fotografieren Sie den Mangel vor dem Absenden. Datieren Sie die Fotos. Das sind im Streitfall wichtige Beweismittel. Mehr zu Ihren Pflichten rund um die Wohnungsübergabe lesen Sie in unserem Beitrag Was ist beim Auszug aus der Wohnung zu beachten?
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht fristgerecht, darf der Mieter die Miete mindern. Das folgt aus § 536 BGB. Die Minderung tritt dabei automatisch ein – der Mieter muss sie nicht ausdrücklich erklären. Allerdings gilt: Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete – also auf Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung zusammen. Das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.
Die Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab. Sie richtet sich danach, wie stark der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt. Aus der Rechtsprechung haben sich folgende Richtwerte entwickelt:
Wichtig: Diese Werte sind Orientierungshilfen aus der Rechtsprechung. Sie sind nicht verbindlich. Die tatsächliche Minderungsquote hängt immer vom Einzelfall ab.
Wer die Miete zu stark mindert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückstands. Mieter sollten die Minderungsquote daher vorsichtig ansetzen. Im Zweifel ist anwaltliche Beratung ratsam – bevor die Minderung geltend gemacht wird.
Schimmel ist der häufigste Streitpunkt im Mietrecht. Vermieter schieben die Verantwortung oft auf falsches Lüften des Mieters. Das ist nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung jedoch nicht so einfach. Der BGH hat mit Urteil vom 5. Dezember 2018 (Az.: VIII ZR 271/17) klargestellt: Bei Schimmel trägt der Vermieter die Beweislast. Er muss beweisen, dass der Schimmel nicht baulich bedingt ist. Erst wenn er das bewiesen hat, muss der Mieter sein Lüftungsverhalten rechtfertigen. Das bedeutet für die Praxis: Mieter müssen bei Schimmel nicht beweisen, dass sie richtig gelüftet haben. Stattdessen muss der Vermieter nachweisen, dass ein Baufehler ausgeschlossen ist.
Das Landgericht Landshut hat mit Urteil vom Januar 2025 (Az.: 15 S 339/23) betont, dass bei Schimmel in Kinderzimmern besonders strenge Maßstäbe gelten. Der Gesundheitsschutz von Kindern hat dabei Priorität. Schimmel im Kinderzimmer wird fast immer als erheblicher Mangel gewertet – auch wenn Gerichte bei anderen Räumen toleranter sind. Praxishinweis: Dokumentieren Sie Schimmelbefall immer mit Fotos und einem Arztzeugnis, wenn Ihre Gesundheit beeinträchtigt ist. Das stärkt Ihre Position erheblich.
Reagiert der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nicht, haben Mieter weitere Rechte. Sie können:
Wichtig dabei: Mieter dürfen den Mangel nicht einfach selbst beseitigen und die Kosten anschließend vom Vermieter zurückfordern. Voraussetzung für eine Selbstvornahme ist, dass der Vermieter zuvor ergebnislos abgemahnt wurde und sich in Verzug befindet. Vergibt der Mieter eigenständig Reparaturaufträge, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen, wenn er den Vermieter nicht vorher ergebnislos aufgefordert hat, den Mangel zu beseitigen. Wer diesen Schritt überspringt, bleibt auf den Kosten sitzen.
Schadensersatz können Mieter nach § 536a BGB verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dazu zählen etwa Schäden an Möbeln durch Feuchtigkeit oder Arztkosten wegen gesundheitlicher Beeinträchtigungen durch Schimmel.
Lärm ist ein häufiger, aber rechtlich komplexer Mangel. Nicht jede Lärmquelle begründet ein Minderungsrecht. Ein Minderungsrecht besteht grundsätzlich bei dauerhafter oder erheblicher Lärmbelästigung. Dazu zählen andauernder Baulärm, wiederholter Lärm aus Nachbarwohnungen oder Lärmimmissionen durch bauliche Mängel. Bei Lärmbelästigung ist ein Lärmprotokoll ein wichtiges Beweismittel. Kein minutiöses Protokoll ist dabei erforderlich – es genügt eine Beschreibung, aus der sich Art, Tageszeiten, Dauer und Frequenz der Störungen ergeben. Praxishinweis: Führen Sie bei Lärmbelästigungen mindestens zwei bis vier Wochen ein Protokoll. Ergänzen Sie es wenn möglich durch Audioaufnahmen oder Fotos.
Mängel in der Wohnung wirken sich auch auf die Rückzahlung der Kaution aus. Hat der Mieter einen Mangel ordnungsgemäß angezeigt und der Vermieter nicht reagiert, darf dieser die Kaution nicht wegen angeblicher Mängel einbehalten, für die er selbst verantwortlich war. Umgekehrt gilt: Hat der Mieter Schäden verursacht, die über normale Abnutzung hinausgehen, kann der Vermieter diese von der Kaution abziehen. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Beitrag Was ist beim Auszug aus der Wohnung zu beachten? – dort erklären wir auch, wann ein Kautionseinbehalt unzulässig ist.
Wann darf ich die Miete mindern? Sie dürfen die Miete mindern, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und Sie diesen dem Vermieter angezeigt haben. Die Minderung tritt automatisch ein – Sie müssen sie nicht ausdrücklich erklären. Allerdings sollten Sie den Vermieter vorher schriftlich zur Beseitigung aufgefordert haben. Außerdem sollten Sie die Minderungsquote nicht übertreiben, um keine Kündigung zu riskieren.
Muss ich Beweise vorlegen, dass der Schimmel nicht von mir ist? Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 5. Dezember 2018 (Az.: VIII ZR 271/17) entschieden, dass bei Schimmel der Vermieter die Beweislast trägt. Er muss nachweisen, dass der Schimmel nicht baulich bedingt ist. Erst danach müssen Sie Ihr Lüftungsverhalten erklären.
Darf ich den Mangel selbst beseitigen und die Kosten abziehen? Nur in engen Grenzen. Voraussetzung ist, dass Sie den Vermieter zuvor schriftlich abgemahnt haben und er trotz Fristsetzung nicht reagiert hat. Außerdem muss der Mangel so dringend sein, dass ein weiteres Abwarten unzumutbar ist. Ohne diese Voraussetzungen bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
Was muss ich bei einem Lärmprotokoll beachten? Das Protokoll muss nicht minutiös sein. Es reicht aus, wenn Sie Art, Tageszeit, Dauer und Häufigkeit der Störungen beschreiben. Führen Sie das Protokoll mindestens zwei bis vier Wochen, bevor Sie gegenüber dem Vermieter aktiv werden. Ergänzen Sie es wenn möglich durch Tonaufnahmen oder Fotos.
Verliere ich das Recht auf Mietminderung, wenn ich lange gewartet habe? Nein. Das Minderungsrecht erlischt nicht allein deshalb, weil Sie den Mangel nicht sofort geltend gemacht haben. Allerdings gilt: Die Minderung wirkt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hatte. Haben Sie den Mangel erst spät angezeigt, können Sie nicht rückwirkend mindern.
Was tue ich, wenn der Vermieter den Mangel bestreitet? Dann sollten Sie einen Sachverständigen oder Gutachter hinzuziehen. Das gilt insbesondere bei Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden, wo die Ursache oft streitig ist. Im Streitfall entscheidet das Gericht anhand der Beweise. Wer gut dokumentiert hat, ist im Vorteil. Lassen Sie sich frühzeitig von einem Rechtsanwalt in Mayen beraten.
Kann der Vermieter mich kündigen, weil ich die Miete mindere? Eine berechtigte Mietminderung berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung. Wer jedoch zu viel mindert, kann einen Mietrückstand ansammeln. Ab zwei Monatsmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich. Daher gilt: Minderungsquote vorsichtig ansetzen und den einbehaltenen Betrag zurücklegen.
Was gilt bei Mängeln beim Auszug? Beim Auszug kann es zu Streit darüber kommen, ob ein Schaden vom Mieter verursacht wurde oder bereits vorher als Mangel bestand. Deshalb ist das Übergabeprotokoll bei Einzug so wichtig. Es dokumentiert den Ausgangszustand der Wohnung. Alles, was bereits beim Einzug mangelhaft war, kann dem Mieter beim Auszug nicht angelastet werden. Ausführliche Hinweise dazu finden Sie in unserem Beitrag Was ist beim Auszug aus der Wohnung zu beachten?
Mietrechtliche Auseinandersetzungen über Wohnungsmängel eskalieren schnell. Vermieter streiten die Ursache des Mangels ab. Oder sie kündigen wegen angeblicher Mietrückstände, weil der Mieter zu hoch gemindert hat. Deshalb lohnt sich eine anwaltliche Beratung frühzeitig – nicht erst, wenn der Streit vor Gericht landet. Schon eine kurze Erstberatung klärt, welche Rechte Sie haben. Außerdem hilft sie, Fehler zu vermeiden, die Ihre Verhandlungsposition schwächen. Als Rechtsanwalt in Mayen berate ich Mieter und Vermieter bei allen Fragen rund um Wohnungsmängel, Mietminderung und Schadensersatz. Weitere aktuelle Beiträge zum Mietrecht finden Sie in unseren Rechts-Tipps. Einen Überblick über alle Fachgebiete der Kanzlei finden Sie hier.
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