Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte, Mayen.
„Bei Auszug ist die Wohnung vollständig renoviert zu übergeben.“ – „Küche und Bad sind alle drei Jahre zu streichen.“ – „Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der Zustimmung des Vermieters.“ Solche Sätze finden sich in zahllosen Mietverträgen in Mayen, Mendig, Andernach, Polch und im gesamten Landkreis Mayen-Koblenz. Was viele Mieter nicht wissen: Ein Großteil dieser Klauseln ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schlicht unwirksam – und berechtigt den Mieter im Auszugsfall dazu, keine Renovierung durchzuführen, bereits erbrachte Renovierungsleistungen zurückzufordern oder Kosten abzuwehren.
Und was viele Vermieter unterschätzen: Wer mit einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel auf Übergabe einer frisch gestrichenen Wohnung besteht, riskiert nicht nur das Scheitern einer späteren Klage, sondern – wenn der Mieter auf Druck renoviert hat – sogar Rückforderungsansprüche des Mieters. Als Rechtsanwalt in Mayen berate ich sowohl Mieter, die sich gegen unberechtigte Renovierungsforderungen wehren, als auch Vermieter, die ihre Mietverträge auf rechtssichere Klauseln überprüfen lassen möchten. Der folgende Beitrag gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über den aktuellen Stand der BGH-Rechtsprechung.
Die Antwort überrascht viele: Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB legt fest, dass der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Zu dieser Erhaltungspflicht zählen auch die laufenden Renovierungsarbeiten, die durch normalen Gebrauch entstehende Abnutzung beseitigen – also das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken sowie das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und von Fensterrahmen und Türrahmen von innen.
In der Praxis wird diese Pflicht jedoch seit Jahrzehnten durch formularmäßige Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Das ist grundsätzlich zulässig – aber nur, wenn die Klausel den strengen Anforderungen des AGB-Rechts (§ 307 BGB) standhält. Und genau daran scheitern viele der in der Praxis verwendeten Standardklauseln.
Bevor die Wirksamkeit einer Klausel geprüft werden kann, muss klar sein, was überhaupt als Schönheitsreparatur gilt. Die Definition ergibt sich aus § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), auf die der BGH ausdrücklich Bezug nimmt. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören hingegen: das Außenanstreichen von Fenstern und Türen, die Reinigung oder der Austausch von Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Reparaturen an Sanitäranlagen, Fliesen oder sonstigen Einbauten. Diese Arbeiten bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters, auch wenn viele ältere Mietverträge anderes vorsehen. Klauseln, die über den gesetzlichen Umfang hinausgehen, sind regelmäßig unwirksam.
Die häufigste und folgenreichste Fehlerquelle in älteren Mietverträgen sind starre Renovierungsfristen: Klauseln, die vorschreiben, dass Küche, Bad und WC alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre zu streichen sind – unabhängig davon, ob der tatsächliche Zustand eine Renovierung überhaupt erfordert.
Der BGH hat bereits früh entschieden, dass solche starren Fristenpläne unwirksam sind. Die Formulierung „mindestens alle drei Jahre“ oder „spätestens alle fünf Jahre“ lässt keinen Spielraum dafür, dass die Räume wegen besonders schonender Nutzung, hochwertiger Materialien oder langer Abwesenheit trotz Fristablaufs noch keine Renovierung benötigen. Eine solche starre Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 BGB und ist deshalb insgesamt unwirksam – nicht nur für die betroffenen Passagen, sondern für die gesamte Schönheitsreparaturklausel.
Wirksam formuliert ist eine Renovierungsklausel hingegen, wenn sie Fristen lediglich als Orientierungswert nennt – also mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „in der Regel“ oder „üblicherweise“ verknüpft ist und ausdrücklich klarstellt, dass maßgeblich der tatsächliche Renovierungsbedarf ist.
Praxishinweis für Mieter: Wenn Ihr Mietvertrag einen starren Fristenplan enthält – „alle drei Jahre Küche und Bad“ ohne jede Einschränkung –, ist die Schönheitsreparaturklausel in aller Regel insgesamt unwirksam. Sie müssen weder während der Mietzeit renovieren noch bei Auszug.
Ein weiterer Klassiker unwirksamer Klauseln: Der Mieter übernimmt eine Wohnung, die erkennbar nicht frisch renoviert ist – verblasste Tapeten, abgegriffene Türrahmen, vergilbte Decken –, und der Mietvertrag enthält gleichwohl eine Klausel, nach der er Schönheitsreparaturen schuldet.
Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) eine wegweisende Entscheidung getroffen: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Es ist dem Mieter schlicht nicht zuzumuten, die Abnutzungsspuren seines Vormieters auf eigene Kosten zu beseitigen. Auch eine spätere Entscheidung aus dem Jahr 2018 hat dies bestätigt: Der Mieter, der unrenoviert eingezogen ist, schuldet keine Renovierung beim Auszug – insbesondere dann nicht, wenn er die Wohnung dadurch in einem besseren Zustand zurückgeben würde, als er sie erhalten hat (BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16).
Wichtige Einschränkung: Die Beweislast liegt beim Mieter. Der BGH hat mit Beschluss vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) klargestellt, dass derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wegen unrenovierter Übergabe beruft, auch beweisen muss, dass die Wohnung tatsächlich in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand übernommen wurde. Dieser Beweis kann schwierig werden, wenn kein Übergabeprotokoll mit Fotos angefertigt wurde.
Praxishinweis: Bestehen Sie bei Einzug immer auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll mit detaillierter Zustandsbeschreibung und eigenen Fotos. Was dort festgehalten ist, entscheidet im Zweifel über Ihre Renovierungspflicht beim Auszug.
Ausnahme: Wurde dem Mieter für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung ein angemessener Ausgleich gewährt – etwa durch Mietfreiheit für die ersten Monate oder Übernahme der Renovierungskosten durch den Vermieter –, kann die Klausel wirksam sein.
Quotenabgeltungsklauseln verpflichten den Mieter, bei Auszug vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen einen anteiligen Betrag für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu zahlen. Ein Beispiel: Der Mieter zieht nach drei Jahren aus einer Wohnung aus, deren Renovierungsintervall fünf Jahre beträgt – und soll dann 60 % der Renovierungskosten tragen.
Der BGH hat solche Klauseln in Formularverträgen (AGB) schon 2015 für unwirksam erklärt und diese Linie mit Urteil vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) ausdrücklich bestätigt und präzisiert. Der Grund: Der auf den Mieter entfallende Kostenanteil ist bei Vertragsschluss nicht verlässlich ermittelbar. Da erst zum Zeitpunkt des Auszugs feststeht, wie stark die Abnutzung tatsächlich war, kann der Mieter seine künftige Kostenlast nicht transparent kalkulieren – das verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB.
Zugleich hat der BGH in dieser Entscheidung klargestellt: Als Individualvereinbarung – also als echt ausgehandelte, individuell formulierte Abrede – kann eine Quotenabgeltungsklausel wirksam sein. Aber die Hürden sind hoch: Der Vermieter muss die Klausel ernsthaft zur Disposition stellen, dem Mieter echte Verhandlungsmöglichkeit einräumen und dieser muss die Möglichkeit haben, eigene Textvorschläge einzubringen. Das bloße Vorlegen vorformulierter Wahloptionen genügt nicht. In der Praxis dürften wirksame Individualvereinbarungen daher die seltene Ausnahme bleiben.
Praxishinweis für Mieter: Findet sich eine Quotenabgeltungsklausel im vorgedruckten Mietvertrag (Formularvertrag), ist sie praktisch immer unwirksam. Fordern der Vermieter oder eine Hausverwaltung bei Auszug eine anteilige Renovierungskostenpauschale, sollten Sie diese schriftlich zurückweisen und anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.
Endrenovierungsklauseln verpflichten den Mieter, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad vollständig zu renovieren – etwa: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung vollständig gestrichen zurückzugeben.“ Solche Klauseln sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung ebenfalls unwirksam, weil sie den Mieter auch dann zur Renovierung zwingen, wenn die Wohnung tatsächlich noch in gutem Zustand ist und keine Renovierung benötigt.
Klauseln, die dem Mieter bestimmte Farben für die Renovierung vorschreiben – insbesondere solche, die verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in Weiß oder neutralen Farben übergeben werden muss –, sind nur in einem engen Rahmen zulässig. Eine Klausel, die den Mieter auch während der Mietzeit zu bestimmten Farbgebungen zwingt oder ihn bei Rückgabe dazu verpflichtet, eigene kreative Gestaltungen auf eigene Kosten rückgängig zu machen, kann unwirksam sein.
Grundsätzlich gilt: Der Mieter darf seine Wohnung während der Mietzeit nach eigenem Geschmack gestalten. Wenn er die Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbgestaltung übernommen hat und sich verpflichtet, sie in neutralen Farben zurückzugeben, ist das in der Regel wirksam vereinbar. Zwingt ihn die Klausel jedoch dazu, eine eigene, im Rahmen des Erlaubten vorgenommene Gestaltung auf eigene Kosten zu beseitigen, überschreitet das die Grenzen des AGB-Rechts.
Manche Mietverträge sehen vor, dass der Mieter für Abweichungen von der „bisherigen Ausführungsart“ die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Eine solche Klausel ist nach gefestigter BGH-Rechtsprechung unwirksam, weil sie den Mieter in seiner Gestaltungsfreiheit unangemessen einschränkt.
Klauseln, die den Mieter zum Streichen von Fenstern oder Türen von außen verpflichten, gehen über den gesetzlich definierten Umfang der Schönheitsreparaturen hinaus und sind unwirksam. Auch Amtsgerichte haben dies in jüngeren Entscheidungen aus 2023 bestätigt: Die Formulierung „Fenster und Außentüren“ kann bereits dann zur Unwirksamkeit führen, wenn nicht unmissverständlich klar wird, dass nur die innenseitigen Flächen gemeint sind (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 – 210 C 176/23; AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 – 49 C 104/21).
Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, folgt daraus eine klare Rechtsfolge: Die Renovierungspflicht verbleibt – mangels wirksamer Übertragung – beim Vermieter. Für den Mieter gilt:
Er ist während der Mietzeit nicht zur Renovierung verpflichtet, auch wenn seit Einzug viele Jahre vergangen sind. Er schuldet bei Auszug keine gestrichene oder tapezierte Wohnung. Hat er auf Basis einer unwirksamen Klausel dennoch renoviert – weil der Vermieter darauf bestanden hat –, kann er die Kosten unter Umständen als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern (§ 812 Abs. 1 BGB). Macht der Vermieter wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen Schadensersatz geltend, ist dieser Anspruch unbegründet.
Wichtig: Die Unwirksamkeit einer einzelnen Klausel – etwa der Quotenabgeltungsklausel – „infiziert“ nach der Rechtsprechung des BGH nicht automatisch alle anderen Klauseln des Mietvertrags. Der BGH hat mit Beschluss vom 30.01.2024 (VIII ZB 43/23) ausdrücklich klargestellt, dass Quotenabgeltungsklausel und Vornahmeklausel für Schönheitsreparaturen getrennt zu beurteilen sind. Fällt die Quotenabgeltungsklausel weg, kann die eigentliche Renovierungsklausel trotzdem wirksam bleiben – sofern sie selbst den AGB-rechtlichen Anforderungen standhält.
Wer auf Grundlage einer unwirksamen Klausel renoviert hat – ob durch eigene Arbeit oder Beauftragung eines Handwerkers –, hat grundsätzlich einen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) gegen den Vermieter. Dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter die Klausel als unwirksam hätte erkennen können.
In der Praxis ist die Rückforderung geleisteter Renovierungsarbeiten juristisch nicht immer einfach: Eigenleistungen sind schwer zu beziffern, und die Darlegung des Kausalzusammenhangs zwischen der unwirksamen Klausel und der erbrachten Leistung kann Beweisfragen aufwerfen. Lassen Sie Ihren Anspruch daher zeitnah anwaltlich prüfen.
Vermieter in Mayen, Andernach, Mendig oder Polch, die bestehende Mietverträge überprüfen oder neue Verträge aufsetzen möchten, sollten folgende Grundregeln beachten:
Verwenden Sie keine starren Fristenpläne, sondern formulieren Sie Renovierungsintervalle ausdrücklich nur als Orientierungswert mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“. Übergeben Sie die Wohnung stets renoviert oder gewähren Sie bei unrenovierter Übergabe einen klar dokumentierten, angemessenen Ausgleich. Verzichten Sie auf Quotenabgeltungsklauseln in vorgedruckten Verträgen – sie sind als AGB nahezu immer unwirksam. Beschränken Sie den Umfang der Schönheitsreparaturen auf das gesetzlich vorgesehene Maß. Verwenden Sie aktuelle Vertragsmuster seriöser Anbieter (z. B. Haus & Grund) und lassen Sie diese vor Verwendung auf AGB-Konformität prüfen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Übergabe umfassend durch ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit Fotos – das schützt Sie auch bei späteren Streitigkeiten über die Beweislast.
Ob Sie gerade ausziehen, seit Jahren in Ihrer Wohnung wohnen oder als Vermieter wissen möchten, ob Ihre Klauseln einer gerichtlichen Überprüfung standhalten: Das Thema Schönheitsreparaturen bietet auf beiden Seiten erhebliches Sparpotenzial und ebenso erhebliche Haftungsrisiken. Die Rechtsprechung des BGH hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Standardklauseln kassiert – und viele ältere Mietverträge enthalten nach wie vor genau diese unwirksamen Formulierungen.
Als Rechtsanwalt in Mayen prüfe ich Ihren Mietvertrag auf unwirksame Klauseln, berate Sie zu Ihren Rechten und Handlungsmöglichkeiten und verhelfe Ihnen – ob als Mieter oder Vermieter – zu einer rechtssicheren Lösung. Weitere Beiträge rund um das Mietrecht finden Sie in unserem Bereich Aktuelles. Einen Überblick über alle mietrechtlichen Leistungen unserer Kanzlei bietet der Bereich Fachgebiete.
Ergänzend empfehle ich Ihnen folgende Beiträge aus dieser Serie: Zum Thema Mietminderung lesen Sie „Mein Mieter mindert die Miete – was ist jetzt zu tun?“, zur Kautionsrückforderung den Beitrag „Wann kann ich als Mieter meine Kaution zurückfordern?“.
Bei Fragen zu Schönheitsreparaturklauseln, ungerechtfertigten Renovierungsforderungen oder der rechtssicheren Gestaltung Ihrer Mietverträge stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in Mayen zur Verfügung. Ich berate Mieter und Vermieter aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Bachstraße 13, 56727 Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh(at)walek-rechtsanwaelte.de
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