Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte, Mayen.
Seit der Inflationswelle der Jahre 2022 und 2023 ist die Indexmiete in den Fokus einer breiten Öffentlichkeit geraten. Was jahrelang ein eher spezialisiertes Instrument war, das hauptsächlich in Großstädten und bei Neubauten ab 2014 eingesetzt wurde, hat sich zu einem Reizthema im deutschen Mietrecht entwickelt: Vermieter schätzen die Inflationssicherheit und die fehlende Kappungsgrenze, Mieter haben erfahren, was es bedeutet, wenn die Miete in einem Jahr um sechs oder sieben Prozent steigt – automatisch, ohne jede Begründungspflicht des Vermieters.
Gleichzeitig hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren mehrfach klargestellt, dass eine Indexmiete nur dann wirksam vereinbart ist, wenn die Klausel bestimmten – teils strengen – formellen und inhaltlichen Anforderungen genügt. Und der Gesetzgeber hat mit dem Referentenentwurf „Mietrecht II“ vom 8. Februar 2026 angekündigt, Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu deckeln – ein Einschnitt, der sowohl laufende als auch künftige Mietverhältnisse betreffen könnte.
Als Rechtsanwalt in Mayen erkläre ich Ihnen im Folgenden, was die Indexmiete nach geltendem Recht voraussetzt, welche Klauseln nach der aktuellen Rechtsprechung unwirksam sind, welche Rechte Mieter im laufenden Indexmietverhältnis haben – und was der Referentenentwurf „Mietrecht II“ für bestehende und künftige Verträge bedeuten würde.
Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt und bietet eine gesetzlich anerkannte Alternative zu den üblichen Mieterhöhungsmechanismen. Im Kern geht es um Folgendes: Die Vertragsparteien vereinbaren schriftlich, dass sich die Miethöhe künftig nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamtes richtet. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen – ohne Mietspiegel, ohne Begründungspflicht, ohne Zustimmung des Mieters. Sinkt der Index, hat umgekehrt der Mieter einen Anspruch auf Mietsenkung.
Die wesentlichen gesetzlichen Eckpunkte des § 557b BGB:
Die Vereinbarung muss schriftlich im Sinne des § 126 BGB erfolgen – das bedeutet eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf derselben Urkunde. Eine bloße E-Mail oder SMS (Textform) genügt nicht. Spätere Anpassungserklärungen hingegen müssen lediglich in Textform erfolgen.
Während der Laufzeit einer Indexmietvereinbarung muss die Miete zwischen zwei Anpassungen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Inflationsspitzen dürfen also nicht monatlich weitergegeben werden.
Während der Geltung der Indexmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Die Indexmiete und die Vergleichsmieterhöhung schließen sich gegenseitig aus.
Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist während der Indexmiete nur in sehr engen Grenzen möglich: nämlich nur, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat – etwa bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen. Seit der GEG-Novelle zum 1. Januar 2024 gilt eine Ausnahme für den energetischen Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a BGB.
Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt nach § 557b Abs. 4 BGB nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss, nicht für spätere Indexanpassungen. Das war in der Vergangenheit ein attraktives Merkmal der Indexmiete für Vermieter in Mietpreisbremse-Gebieten.
Hat der Vermieter eine wirksame Indexmietvereinbarung abgeschlossen und möchte er die gestiegene Inflation in eine Mieterhöhung umsetzen, muss er folgende Voraussetzungen einhalten:
Jahreswartefrist: Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Der BGH hat mit Urteil vom 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) klargestellt, dass diese Wartefrist keine Vertragsklausel voraussetzt, die sie ausdrücklich benennt – sie ist eine gesetzliche Voraussetzung, die bei jeder konkreten Erhöhungserklärung eingehalten werden muss, nicht eine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Indexmietvereinbarung als solche.
Textform der Anpassungserklärung: Die Erhöhung muss in Textform (also auch per E-Mail) erklärt werden. Die Erklärung muss zwingend folgende Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des Preisindexes (VPI-Stand zu Vertragsschluss oder letzter Anpassung sowie aktueller Stand) sowie den neuen Mietbetrag in Euro oder die Erhöhung in einem Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB). Der BGH hat mit Urteil vom 22.11.2017 (Az. VIII ZR 291/16) klargestellt, dass es nicht erforderlich ist, zusätzlich die prozentuale Veränderung anzugeben – der neue Betrag in Euro genügt.
Wirksamkeitszeitpunkt: Die angepasste Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Wer also am 5. Mai eine ordnungsgemäße Erhöhungserklärung erhält, schuldet die höhere Miete erstmals ab 1. Juli.
Berechnung als Prozentklausel: In der Praxis empfiehlt sich die Berechnung als Prozentklausel (Verhältnis von neuem VPI zu altem VPI), nicht als Punkteklausel. Der BGH hat klargestellt, dass eine Prozentklausel kein Basisjahr nennen muss, weil der VPI periodisch umbasiert wird und alte Indexreihen ihre Gültigkeit verlieren (BGH, VIII ZR 42/20).
Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre zeigt deutlich: Ein erheblicher Teil der in der Praxis verwendeten Indexmietklauseln ist unwirksam – mit der Folge, dass die gesamte Indexmietvereinbarung nichtig ist und der Vermieter aus der Klausel keine Mieterhöhungsrechte ableiten kann. Drei Entscheidungen aus den Jahren 2024 und 2025 sind besonders praxisrelevant.
Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 20.06.2024 (Az. 67 S 83/24) eine Indexklausel für unwirksam erklärt, die lediglich eine Anpassung zugunsten des Vermieters im Fall einer Indexerhöhung vorsah – nicht aber die Möglichkeit einer Mietsenkung bei einem rückläufigen Verbraucherpreisindex.
§ 557b Abs. 1 BGB sieht ausdrücklich vor, dass die Miete nach dem VPI – in beide Richtungen – bestimmt wird. Das bedeutet: Die Indexmiete muss als echte Gleitklausel ausgestaltet sein, die sowohl Erhöhungen als auch Senkungen abbildet. Eine einseitige Klausel, die nur dem Vermieter eine Anpassung nach oben erlaubt, benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 557b Abs. 5 BGB, der zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen für unwirksam erklärt.
Praxishinweis: Viele ältere Formularmietverträge enthalten genau diese einseitige Formulierung – oft als Folge eines redaktionellen Versehens. Mieter, die eine solche Klausel haben, können sich auf die Unwirksamkeit der gesamten Indexmietvereinbarung berufen und geleistete Mehrbeträge unter Umständen zurückfordern.
Mit Beschluss vom 13.01.2025 (Az. 63 S 138/24) hat das Landgericht Berlin eine Indexklausel für unwirksam erklärt, die an einer unerwarteten Stelle im Mietvertrag stand – nämlich am Ende unter „sonstige Vereinbarungen“ – und lediglich den Text enthielt: „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB“, ohne weitere Erläuterungen.
Das Gericht stützte die Unwirksamkeit auf zwei selbständige Gründe: Zum einen handele es sich um eine überraschende Klausel im Sinne des § 305c Abs. 1 BGB, weil sich eine Regelung zur Miethöhe typischerweise im Abschnitt über die Miete und nicht am Ende unter sonstigen Vereinbarungen erwarten lässt. Zum anderen verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB: Ein bloßer Verweis auf den Gesetzestext des § 557b BGB ohne nachvollziehbare Erläuterung der Voraussetzungen und des Mechanismus der Mietanpassung sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht verständlich.
Praxishinweis für Vermieter: Die Indexklausel muss vollständig und transparent formuliert sein und an der richtigen Stelle im Mietvertrag stehen – nämlich im Bereich der Miethöhenregelung. Ein Blanketterverweis auf die Vorschrift genügt nicht.
Das Amtsgericht Mitte Berlin hat mit Urteil vom 07.02.2024 (Az. 15 C 216/23) eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der eine Änderung der Miete – egal ob nach oben oder nach unten – „erst in Kraft tritt, wenn diese in Textform durch den Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemacht wird.“ Die Klausel schloss die Möglichkeit einer eigenständigen Mietsenkung durch den Mieter faktisch aus: Da die Senkung ebenfalls durch den Vermieter initiiert werden musste, war der Mieter bei sinkenden Indexwerten auf den guten Willen des Vermieters angewiesen.
Damit lag nach Ansicht des Gerichts eine Abweichung von § 557b BGB zum Nachteil des Mieters vor – die gesamte Indexklausel war unwirksam, und der Vermieter wurde zur Rückzahlung der auf Basis der Klausel erhobenen Mieterhöhungsbeträge verurteilt.
Die Indexmiete bietet gegenüber anderen Mieterhöhungsformen drei wesentliche Vorzüge: Erstens braucht der Vermieter keine Begründung durch Mietspiegel oder Vergleichswohnungen; er muss lediglich die Indexentwicklung des Statistischen Bundesamtes nachweisen. Zweitens ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich. Drittens gilt keine Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB – die 20-Prozent-Regel in drei Jahren greift bei Indexmietverträgen nicht. Gerade in Phasen hoher Inflation konnte dies zu erheblichen Erhöhungen führen, ohne dass der Mieter sich rechtlich dagegen wehren konnte.
Dem stehen jedoch Risiken gegenüber: Der vollständige Ausschluss der Vergleichsmieterhöhung (§ 558 BGB) kann für Vermieter nachteilig sein, wenn der VPI langsamer steigt als die Ortsmieten. Außerdem sind Modernisierungsumlagen stark eingeschränkt. Und: Eine fehlerhafte Klausel führt dazu, dass der Vermieter gar kein Mieterhöhungsrecht aus der Indexvereinbarung hat.
Mieter in Zeiten stabiler oder sinkender Inflation profitieren von der Indexmiete: Die Miete steigt nur im Takt der allgemeinen Preissteigerung, nicht nach dem Ermessen des Vermieters oder dem Marktgeschehen. In Inflationsphasen hingegen – wie 2022 und 2023 mit Raten von teils über sieben Prozent – kann die Indexmiete zur erheblichen Belastung werden, ohne dass dem Mieter das Instrument der Härtefalleinrede oder die Kappungsgrenze zur Verfügung steht.
Ein weiterer Vorteil für Mieter: Auch Mietminderungsrechte bleiben unberührt. Besteht ein Mangel, kann der Mieter auch im Indexmietverhältnis mindern – zu den Voraussetzungen und Grenzen der Mietminderung lesen Sie meinen Beitrag „Mein Mieter mindert die Miete – was ist jetzt zu tun?“.
Das Thema, das Vermieter und Mieter mit Indexmietverträgen derzeit am meisten beschäftigt, ist der Referentenentwurf „Mietrecht II“, den das Bundesjustizministerium unter Ministerin Stefanie Hubig am 8. Februar 2026 an Länder und Verbände versandt hat. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet (Stand Mai 2026). Die Richtung ist jedoch klar, und für alle, die Indexmietverträge haben oder abschließen wollen, ist es wichtig, die geplanten Änderungen zu kennen.
Der Entwurf sieht vor, in § 557b BGB einen neuen Absatz einzufügen, der in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also solchen, die von den Ländern per Rechtsverordnung entsprechend ausgewiesen sind – eine jährliche Obergrenze für Indexmieterhöhungen von 3,5 Prozent festlegt. Der Teil einer Indexsteigerung, der diesen Wert übersteigt, bliebe bei der Mietanpassung außer Betracht.
Für Rheinland-Pfalz und den Landkreis Mayen-Koblenz gilt: Wie der konkrete Anwendungsbereich der Deckelung aussehen wird, hängt davon ab, ob das Land entsprechende Gebiete durch Rechtsverordnung ausweist. Bisher ist der Landkreis Mayen-Koblenz nicht als angespannter Wohnungsmarkt im Sinne der Mietpreisbremse ausgewiesen – entsprechend würde die Deckelung nach aktuellem Stand in dieser Region zunächst nicht automatisch gelten. Das kann sich jedoch mit dem weiteren Gesetzgebungsverfahren noch ändern.
Nach den bisherigen Informationen zum Referentenentwurf soll die Deckelung auch für bestehende Indexmietverträge gelten – allerdings nur für Erhöhungserklärungen, die nach Inkrafttreten einer entsprechenden Landesverordnung zugehen. Bestandsverträge würden also nicht rückwirkend angepasst, aber künftige Erhöhungserklärungen wären von der Deckelung erfasst.
Die Reform wird von verschiedenen Seiten kritisiert – und die Kritik kommt aus unterschiedlichen Richtungen. Der Deutsche Anwaltverein (DAV) hält eine generelle Deckelung für nicht erforderlich, da die Mietpreisbremse bereits bei der Ausgangsmiete greift. Der Deutsche Mieterbund hingegen hält die 3,5-Prozent-Grenze für zu hoch und fordert ein vollständiges Verbot der Indexmiete bei Neu- und Wiedervermietungen. Innerhalb der Koalition gibt es ebenfalls Unstimmigkeiten über die endgültige Ausgestaltung. Das Gesetz ist damit im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch mit Änderungen zu rechnen.
Einordnung für Vermieter: Historisch betrachtet lag die Inflation in Deutschland nur in wenigen Jahren über 3,5 Prozent – zuletzt 2022 und 2023. In Jahren normaler Preisentwicklung würde die Deckelung faktisch keine Wirkung entfalten. Dennoch schafft sie Unsicherheit bei der langfristigen Renditeplanung für Immobilien mit Indexmietverträgen.
Fehler auf Vermieterseite:
Verwendung einer einseitigen Klausel ohne Absenkungsmöglichkeit – diese macht die gesamte Vereinbarung unwirksam (LG Berlin 67 S 83/24). Unterbringung der Indexklausel an einer unerwarteten Stelle im Mietvertrag (z. B. unter „sonstige Vereinbarungen“) oder als bloßer Verweis auf § 557b BGB ohne inhaltliche Ausgestaltung – ebenfalls unwirksam (LG Berlin 63 S 138/24). Fehlende eigenhändige Unterschrift beider Parteien bei Vereinbarung der Indexmiete – die Schriftform nach § 126 BGB ist zwingend. Verwendung eines anderen Index als des VPI des Statistischen Bundesamts – gesetzlich nicht zulässig. Fehlen der Jahreswartefrist zwischen zwei Erhöhungen. Fehlende Angabe des neuen Mietbetrags in Euro in der Erhöhungserklärung.
Fehler auf Mieterseite:
Hinnahme einer Erhöhungserklärung ohne Prüfung der Jahreswartefrist. Zahlung auf Basis einer unwirksamen Indexklausel, ohne die Unwirksamkeit geltend zu machen – geleistete Mehrbeträge können unter Umständen zurückgefordert werden (§ 812 BGB). Verwechslung von Indexmiete und Staffelmiete – beides sind Mieterhöhungsinstrumente, aber mit grundlegend anderen Mechanismen und Schutzrechten. Übersehen, dass bei sinkenden Indexwerten ein Recht auf Mietsenkung besteht.
Vermieter, die vor der Entscheidung stehen, ob sie eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbaren sollen, sollten folgende Unterschiede im Blick behalten: Die Staffelmiete (§ 557a BGB) sieht feste, zeitlich gestaffelte Erhöhungsbeträge vor und gibt dem Vermieter Planungssicherheit – unabhängig von der tatsächlichen Inflationsentwicklung. Sie unterliegt anders als die Indexmiete keinen besonderen Formvoraussetzungen für spätere Anpassungserklärungen (die Erhöhung tritt automatisch ein), birgt aber das Risiko, dass sie in Inflationszeiten hinter der Preisentwicklung zurückbleibt. Die Indexmiete bietet demgegenüber automatischen Inflationsschutz, ist aber klauselrechtlich anspruchsvoller und – nach dem Referentenentwurf „Mietrecht II“ – perspektivisch mit einer Deckelung konfrontiert.
In der Regel gilt: Wer langfristig plant und in einem Umfeld hoher Inflation agiert, wird die Indexmiete bevorzugen. Wer Rechtssicherheit und einfache Handhabung priorisiert, greift zur Staffelmiete. In jedem Fall sollte die Vereinbarung anwaltlich geprüft werden – angesichts der Rechtsprechung zu unwirksamen Klauseln ist das kein unnötiger Aufwand, sondern eine Grundvoraussetzung.
Die Indexmiete nach § 557b BGB ist ein rechtlich anspruchsvolles Instrument, das in der Praxis häufig fehlerhaft angewendet wird. Aktuelle Entscheidungen des Landgerichts Berlin aus den Jahren 2024 und 2025 belegen eindrucksvoll, wie viele der in der Praxis verwendeten Klauseln unwirksam sind – mit erheblichen Konsequenzen für Vermieter, die auf Basis dieser Klauseln Mieterhöhungen vorgenommen haben.
Gleichzeitig befindet sich das Recht der Indexmiete im politischen Wandel: Der Referentenentwurf „Mietrecht II“ vom 8. Februar 2026 sieht eine Deckelung auf 3,5 Prozent jährlich in angespannten Märkten vor – ein Vorhaben, das noch nicht Gesetz ist, aber die Planungsgrundlage für Vermieter verändern wird, sobald es verabschiedet ist.
Für beide Seiten gilt: Lassen Sie bestehende und neu geplante Indexmietverträge anwaltlich prüfen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu dem, was im Streitfall auf dem Spiel steht.
Weitere mietrechtliche Beiträge aus unserer Reihe finden Sie in unserem Bereich Aktuelles. Zur Modernisierungsmieterhöhung lesen Sie „Was Vermieter dürfen und was Mieter hinnehmen müssen“, zu unwirksamen Klauseln in Mietverträgen allgemein empfehle ich meinen Beitrag „Schönheitsreparaturen – welche Klauseln sind unwirksam?“. Einen vollständigen Überblick über unsere mietrechtlichen Leistungen finden Sie im Bereich Fachgebiete.
Bei Fragen zur Wirksamkeit Ihrer Indexmietvereinbarung, zur korrekten Berechnung und Durchführung von Indexmietanpassungen oder zu den Auswirkungen der geplanten Mietrechtsreform 2026 auf Ihren Vertrag stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in Mayen zur Verfügung. Ich berate und vertrete Vermieter und Mieter aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Bachstraße 13, 56727 Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh@walek-rechtsanwaelte.de
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