Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte, Mayen.
Das Schreiben kommt per Einschreiben: Der Vermieter kündigt – wegen Eigenbedarfs. Oder umgekehrt: Als Vermieter stehen Sie vor der Situation, dass Sie Ihre vermietete Wohnung in Mayen, Mendig, Andernach oder Polch selbst benötigen und den Mieter zum Auszug bewegen müssen. Die Eigenbedarfskündigung ist im deutschen Mietrecht die einzige Möglichkeit, einem vertragstreuen Mieter ordentlich zu kündigen – und sie ist gleichzeitig das am häufigsten angefochtene Kündigungsinstrument überhaupt. Der Deutsche Mieterbund bezeichnet sie als den Kündigungsgrund, gegen den am häufigsten Widerspruch eingelegt wird.
Der Grund dafür liegt in der Komplexität der Materie: Die gesetzlichen Voraussetzungen sind nur auf den ersten Blick klar. In der Praxis entscheiden Formulierungsfehler, unzureichende Begründungen oder die Wahl des falschen Zeitpunkts darüber, ob eine Eigenbedarfskündigung Bestand hat oder vor Gericht scheitert. Der Bundesgerichtshof hat allein in den Jahren 2024 und 2025 mehrere wegweisende Entscheidungen zu diesem Thema getroffen, die für Vermieter und Mieter im Landkreis Mayen-Koblenz gleichermaßen relevant sind.
Als Rechtsanwalt in Mayen erkläre ich Ihnen im Folgenden, was eine wirksame Eigenbedarfskündigung voraussetzt, wann Mieter erfolgreich widersprechen können – und was auf beiden Seiten die häufigsten Fehler sind.
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Vorschrift ist abschließend – sie lässt keine analoge Anwendung auf andere Personenkreise zu, selbst wenn sachlich vergleichbare Situationen vorliegen.
Wichtige Grundsätze aus der ständigen BGH-Rechtsprechung:
Der Vermieter muss die Wohnung nicht zwingend benötigen oder sich in einer Notlage befinden. Es genügt, wenn der ernsthafte Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18). Eine Zwangslage oder besondere Dringlichkeit ist nicht Voraussetzung. Der Vermieter handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er eine Situation herbeiführt, die den Eigenbedarf erst entstehen lässt – sofern der Bedarf ernsthaft und nicht nur vorgeschoben ist (BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).
Der Kreis der Bedarfspersonen ist gesetzlich auf den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts beschränkt. Der BGH hat in einer wichtigen Entscheidung aus dem Jahr 2024 klargestellt, dass der Begriff „Familienangehörige“ eng auszulegen ist und sich an dem Personenkreis orientiert, dem nach § 383 ZPO und § 52 StPO ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23).
Zu den tauglichen Bedarfspersonen gehören danach insbesondere: Ehegatte und eingetragener Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder, Eltern und Schwiegereltern, Geschwister, Großeltern sowie Enkel. Nicht erfasst sind hingegen entferntere Verwandte wie Cousins und Cousinen, Nichten und Neffen sowie Freunde oder langjährige Bekannte des Vermieters – auch wenn eine enge persönliche Bindung besteht. Die Entscheidung des BGH vom 10.07.2024 hat dies für Cousins ausdrücklich klargestellt: Solche entfernteren Verwandten gelten weder als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch als solche im Sinne des § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung). Eine Eigenbedarfskündigung für Cousins ist damit unwirksam.
Zu den Haushaltsangehörigen können hingegen auch Personen zählen, die nicht mit dem Vermieter verwandt, aber dauerhaft in seinen Haushalt aufgenommen sind – etwa Pflegepersonen.
Die Eigenbedarfskündigung muss im Kündigungsschreiben substanziiert begründet werden. Pauschale Floskeln wie „Ich benötige die Wohnung für mich“ genügen nicht. Der BGH hat bereits 2015 klargestellt (Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14), dass das Kündigungsschreiben mindestens folgende Angaben enthalten muss: die Bedarfsperson (Vor- und Nachname), die Art des Bedarfs (zu Wohnzwecken, für berufliche Nutzung etc.) sowie eine nachvollziehbare Begründung, warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
Darüber hinaus hat der BGH in einem Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22) klargestellt, dass ein Eigenbedarf auch dann anerkannt werden kann, wenn die Bedarfsperson die Wohnung nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer beruflichen Tätigkeit nutzen möchte. Der Vermieter muss in diesen Fällen jedoch substanziiert darlegen, welche konkrete berufliche Tätigkeit er in welchem Umfang in der Wohnung ausüben möchte.
Praxishinweis für Vermieter: Formulieren Sie das Kündigungsschreiben sorgfältig und mit vollständiger Begründung. Jede Lücke in der Begründung wird im gerichtlichen Verfahren gegen Sie verwendet. Holen Sie sich anwaltliche Hilfe, bevor Sie das Schreiben absenden.
Das aktuell bedeutsamste BGH-Urteil zur Eigenbedarfskündigung ist die Entscheidung vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23). Sie hat in Fachkreisen erhebliche Aufmerksamkeit erregt und die Rechtsposition von Vermietern in einer bisher umstrittenen Konstellation deutlich gestärkt.
Ein Eigentümer bewohnte seine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Berliner Mehrparteienhauses. Er plante, das darüberliegende Dachgeschoss auszubauen und mit seiner eigenen Wohnung zu verbinden, um die so entstehende Dachgeschosswohnung anschließend zu verkaufen. Während der Bauphase wollte er die Wohnung seiner Mieterin – die im selben Haus ein Stockwerk tiefer wohnte – vorübergehend selbst beziehen. Er kündigte wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, es liege kein echter Eigenbedarf, sondern lediglich eine verschleierte Verwertungskündigung vor.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Sache zurück. Der Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung nur vorübergehend für die Dauer eines Umbaus benötigt. Entscheidend ist allein, dass der Wunsch zur Selbstnutzung ernsthaft besteht und auf vernünftige Gründe gestützt werden kann. Die spätere Verkaufsabsicht schließt den Eigenbedarf nicht aus, solange die Selbstnutzung – wenn auch befristet – tatsächlich beabsichtigt ist. Der BGH betonte, dass Gerichte die Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs nicht überspannen dürfen. Die Eigenverantwortung des Vermieters ist zu respektieren; die Schwelle zum Rechtsmissbrauch ist hoch anzusetzen.
Für Vermieter bedeutet das Urteil: Der Strauß zulässiger Eigenbedarfsgründe ist weiter als bisher angenommen. Auch vorübergehende Bedarfssituationen – etwa Umbau der eigenen Wohnung, Renovierungsarbeiten, Überbrückungsbedarf – können eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Vorausgesetzt, der Bedarf ist real und nicht nur vorgetäuscht.
Für Mieter bedeutet das Urteil: Der Schutz gegen wirtschaftlich motivierte Kündigungen, die als Eigenbedarf „verkleidet“ werden, ist gesunken. Es ist daher umso wichtiger, eine Eigenbedarfskündigung im Einzelfall kritisch zu prüfen und gegebenenfalls die tatsächlichen Motive des Vermieters zu hinterfragen.
Die Kündigungsfrist bei der Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren gilt eine Frist von neun Monaten.
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Die Zustellung des Kündigungsschreibens sollte daher stets so erfolgen, dass der genaue Zugangszeitpunkt nachweisbar ist – am sichersten per Boten mit schriftlicher Zugangsbestätigung oder Einschreiben mit Rückschein.
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und eine Wohnung anschließend verkauft, greift eine gesetzliche Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer darf frühestens nach drei Jahren seit der Eigentumsübertragung wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern – von dieser Option haben zahlreiche Großstädte Gebrauch gemacht.
In Rheinland-Pfalz ist zu prüfen, ob die jeweilige Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Im Landkreis Mayen-Koblenz ist dies aktuell nicht flächendeckend der Fall, sodass die reguläre Dreijahresfrist gilt.
Eine GmbH oder eine AG kann keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, da juristische Personen keine natürlichen Wohnbedürfnisse haben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hingegen kann nach der BGH-Rechtsprechung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15) – sofern es sich um einen Gesellschafter handelt, der dem privilegierten Personenkreis angehört.
Mieter können der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder einen Angehörigen ihres Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Typische Härtegründe sind schwere Erkrankung, die einen Umzug medizinisch unzumutbar macht, hohes Alter, sehr lange Mietdauer, fehlender Ersatzwohnraum zu vergleichbaren Konditionen sowie ein besonders schwerwiegendes gesundheitliches Risiko durch den Wohnungswechsel.
Für die Geltendmachung des Härtefalls hat der BGH mit Urteil vom 16.04.2025 (Az. VIII ZR 270/22) eine für Mieter sehr wichtige Klarstellung getroffen: Mieter müssen zur Begründung eines Härtefalls wegen gesundheitlicher Beeinträchtigungen kein fachärztliches Attest vorlegen. Es genügt, wenn die medizinische Begründung durch einen medizinisch qualifizierten Behandler inhaltlich nachvollziehbar, konkret und fachlich fundiert dargestellt wird – auch durch einen Psychotherapeuten, Allgemeinmediziner oder Heilpraktiker. Diese Entscheidung beseitigt eine für Mieter oft schwer zu überwindende Zugangshürde. Bisher hatten viele Gerichte medizinische Stellungnahmen von Allgemeinmedizinern oder Therapeuten als „nicht ausreichend“ zurückgewiesen – unabhängig vom Inhalt. Das ist nunmehr nicht mehr zulässig.
Praxishinweis für Mieter: Wenn Ihnen eine Eigenbedarfskündigung zugeht und Sie gesundheitliche oder andere schwerwiegende Härtegründe geltend machen möchten, lassen Sie den Widerspruch anwaltlich formulieren. Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich zugehen (§ 574b Abs. 2 BGB). Diese Frist ist unbedingt einzuhalten – ein verspäteter Widerspruch ist im Regelfall unbeachtlich.
Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am fehlenden Bedarf, sondern an formellen Mängeln. Prüfen Sie daher:
Ist die Kündigung schriftlich und eigenhändig unterschrieben (§ 568 BGB)? Enthält sie eine substanziierte Begründung mit Angabe der Bedarfsperson und des konkreten Bedarfs? Wurden die Kündigungsfristen korrekt berechnet und eingehalten? Ist der Vermieter tatsächlich berechtigt, die Kündigung auszusprechen (Eigentümer oder Bevollmächtigter)?
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung formell unwirksam – und Sie können sich darauf berufen, ohne auf den inhaltlichen Streit über den Eigenbedarf einzugehen.
Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war – etwa weil der Vermieter die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters weitervermietet oder verkauft hat –, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu (§ 280 Abs. 1 BGB). Ersatzfähig sind insbesondere die Umzugskosten, höhere Miete für die neue Wohnung sowie sonstige durch den erzwungenen Wechsel entstandene Schäden. Das Amtsgericht Köln hat in einer Entscheidung vom 11.04.2024 (Az. 221 C 10/23) klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter sämtliche kausal durch den vorgetäuschten Eigenbedarf entstandenen Schäden zu ersetzen hat.
Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Mieter nachweist, dass der Bedarf im Zeitpunkt der Kündigung nicht ernsthaft bestanden hat. Das ist in der Praxis nicht immer einfach – aber wenn der Vermieter die Wohnung unmittelbar nach dem Auszug des Mieters zu einem deutlich höheren Preis weitervermietet oder verkauft, spricht dies stark für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.
Fehler 1: Unzureichende Begründung im Kündigungsschreiben. Die Bedarfsperson und der konkrete Bedarf müssen klar und vollständig beschrieben sein. Vage Formulierungen führen zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Fehler 2: Kündigung für einen nicht privilegierten Personenkreis. Cousins, Nichten, Neffen, Freunde – all diese Personen sind keine tauglichen Bedarfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine auf diese Personen gestützte Kündigung ist von Anfang an unwirksam.
Fehler 3: Kündigung ohne Beachtung der Sperrfrist nach § 577a BGB. Wer eine Eigentumswohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses erworben hat, muss die Dreijahresfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
Fehler 4: Kündigung, obwohl der Bedarf absehbar wegfällt. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und entfällt der Bedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, muss er den Mieter darüber informieren. Unterlässt er das, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Verstirbt der Vermieter, treten seine Erben in das Mietverhältnis ein. Die Erben können ihrerseits Eigenbedarf für sich oder ihre Familienangehörigen anmelden. Dabei gelten dieselben Voraussetzungen wie für den ursprünglichen Vermieter. Das Thema Erbfall und Mietverhältnis berührt sich dabei unmittelbar mit dem Erbrecht – ein Bereich, für den ich als Fachanwalt für Erbrecht besondere Kompetenz mitbringe. Wenn Sie als Erbe eine Mietimmobilie übernommen haben und wissen möchten, welche Möglichkeiten Sie haben, finden Sie weiterführende Informationen in unserem Bereich Fachgebiete.
Der BGH hat mit seinen Urteilen aus den Jahren 2024 und 2025 sowohl die Rechte der Vermieter als auch die der Mieter präzisiert – und dabei keine Seite pauschal bevorzugt. Vermieter können Eigenbedarf unter breiteren Voraussetzungen als bisher angenommen geltend machen (BGH VIII ZR 289/23 vom 24.09.2025), müssen aber weiterhin eine klare, nachvollziehbare Begründung liefern und den gesetzlich vorgegebenen Personenkreis beachten (BGH VIII ZR 276/23 vom 10.07.2024). Mieter wiederum können sich ohne fachärztliches Attest auf medizinische Härtegründe berufen (BGH VIII ZR 270/22 vom 16.04.2025) – müssen aber rechtzeitig und formgerecht widersprechen.
Auf beiden Seiten gilt: Fehler bei Formalitäten, Fristen oder Begründungen können über Erfolg oder Scheitern des Verfahrens entscheiden. Die Eigenbedarfskündigung ist kein Bereich, in dem man auf anwaltliche Beratung verzichten sollte.
Weitere Beiträge rund um das Mietrecht finden Sie in unserem Bereich Aktuelles. Ergänzend empfehle ich die Beiträge „Mein Mieter mindert die Miete – was ist jetzt zu tun?“, „Wie gehe ich als Vermieter mit einer Messi-Wohnung um?“ sowie „Schönheitsreparaturen – welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?“.
Ob Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung rechtssicher aussprechen möchten oder als Mieter eine solche Kündigung erhalten haben und wissen wollen, wie Sie sich wirksam wehren können – ich stehe Ihnen als Rechtsanwalt in Mayen zur Verfügung. Ich berate und vertrete Vermieter und Mieter aus Mayen, Mendig, Andernach, Polch und dem gesamten Landkreis Mayen-Koblenz.
RA Dr. Jens Sebastian Groh Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen Bachstraße 13, 56727 Mayen Telefon: 02651 98 90 77 E-Mail: groh(at)walek-rechtsanwaelte.de
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