Dr. Jens Sebastian Groh, Rechtsanwalt, Walek Rechtsanwälte Mayen.

Das Gewerbemietverhältnis ist beendet, die Schlüssel sind abgegeben – und die hinterlegte Kaution kommt nicht zurück. Oder der Vermieter behält einen Teil ein und verrechnet Beträge, deren Berechtigung fraglich ist. Was gilt, wie lange darf der Vermieter warten, und was kann der Mieter unternehmen? Das Recht der Mietsicherheit im Gewerbebereich unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Punkten vom Wohnraummietrecht. Als Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht in Mayen berate ich Unternehmen und Gewerbetreibende aus Mayen, Mendig, Andernach, Koblenz und ganz Rheinland-Pfalz, die ihre Kaution nach dem Auszug durchsetzen müssen – oder als Vermieter mit Ansprüchen konfrontiert sind.

1. Die wichtigste Besonderheit: Keine gesetzliche Kautionsobergrenze im Gewerberecht

Im Wohnraummietrecht ist die Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB). Diese Vorschrift gilt für Gewerbemieter ausdrücklich nicht. Im Gewerberaummietrecht können Vermieter und Mieter die Höhe der Kaution frei vereinbaren – sechs, neun oder sogar zwölf Monatsmieten sind in der Praxis keine Seltenheit, besonders bei bonitätsschwächeren Mietern oder hochwertigen Ausbaumaßnahmen. Auch die gesetzliche Regelung über Ratenzahlungen in drei gleichen Monatsraten (§ 551 Abs. 2 BGB) findet im Gewerbebereich keine Anwendung: Die Fälligkeitsregelung für die Kaution richtet sich allein nach dem Vertrag – sie kann im Gewerbemietvertrag auch bereits bei Vertragsschluss und vor Schlüsselübergabe vereinbart werden.

Ebenso wenig gilt im Gewerberaummietrecht die gesetzliche Pflicht zur insolvenzfesten Anlage der Barkaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Ob und in welcher Form der Vermieter die Barkaution anlegen muss, ist daher im Gewerbemietvertrag ausdrücklich zu regeln. Fehlt eine entsprechende Klausel, empfiehlt sich bei größeren Kautionsbeträgen eine vertragliche Vereinbarung zur Anlage und Verzinsung.

2. Formen der Mietsicherheit im Gewerbebereich

Im Gewerbemietrecht sind verschiedene Sicherungsformen üblich und rechtlich gleichwertig:

Wurde eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, ist zu beachten: Nach dem Urteil des BGH vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) stellt eine Bankbürgschaft keine „Sicherheitsleistung“ im Sinne des § 569 Abs. 2a BGB dar, der eine fristlose Kündigung bei Verzug des Mieters mit der Kaution erlaubt. Diese Entscheidung erging zwar für das Wohnraummietrecht; die ihr zugrundeliegenden Wertungsgesichtspunkte – unterschiedliche Risikoprofile von Bar- und Bürgschaftskaution – sind auf das Gewerberaummietrecht übertragbar und sollten bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

3. Wann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben?

Eine gesetzlich festgelegte Rückgabefrist für die Kaution nach Mietende gibt es im deutschen Recht – weder für Wohnraum noch für Gewerbe – nicht. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass es keine allgemein gültige Kautionsabrechnungsfrist gibt; der Fälligkeitszeitpunkt hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

In der Praxis hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze herausgearbeitet, die auf das Gewerberaummietrecht entsprechend anwendbar sind:

• Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. Diese beträgt nach der Rechtsprechung typischerweise bis zu sechs Monate, kann aber je nach Einzelfall – etwa bei komplexen Nebenkostenabrechnungen oder noch laufenden Streitigkeiten über Schäden – auch länger dauern.
• Soweit keine Ansprüche des Vermieters erkennbar offen sind, ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen. Es wäre unzulässig, die gesamte Kaution pauschal einzubehalten, obwohl einzelne Ansprüche bereits abgeklärt und unbegründet sind.
• Hat der Vermieter ausschließlich noch eine ausstehende Nebenkostenabrechnung als Einbehaltsgrund, darf er gemäß dem Grundsatz des BGH (Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05) nur einen anteiligen, angemessenen Betrag einbehalten – nicht die gesamte Kaution.

Praxistipp für Gewerbemieter: Stellen Sie dem Vermieter nach Rückgabe der Mieträume eine schriftliche Aufforderung zur Kautionsabrechnung mit einer angemessenen Frist (z. B. sechs Wochen). Bleibt eine Reaktion aus, können Sie den Kautionsrückzahlungsanspruch klageweise geltend machen. Für die Rückzahlung gilt die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB (Fristbeginn: 31. Dezember des Jahres des Fälligkeitseintritts).

4. Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietsicherheit nur für mietvertragliche Ansprüche verwenden. Unzulässig ist die Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen (BGH, VIII ZR 36/12). Im Einzelnen darf der Vermieter die Kaution einbehalten oder damit aufrechnen für:

• Rückständige Mietzahlungen und Mietnebenforderungen
• Ausstehende Nebenkostennachzahlungen
• Schadensersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden an der Mietsache
• Kosten nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Rückbauverpflichtungen, soweit vertraglich vereinbart
• Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach vertragswidrigen Umbauten

Nicht zulässig ist es, die Kaution für Ansprüche zu verwerten, die sich nicht aus dem Mietverhältnis ergeben – also z. B. für Forderungen aus anderen Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien.

5. Aktuelles BGH-Urteil 2024: Aufrechnung auch nach Ablauf der 6-Monats-Frist möglich

Eine in der Praxis oft missverstandene Frage betrifft das Zusammenspiel von Verjährung und Kautionsabrechnung. Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB innerhalb von sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache. Diese kurze Verjährungsfrist hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass Vermieter, die ihre Kautionsabrechnung erst nach Ablauf von sechs Monaten vorlegten, mit Schadensersatzansprüchen nicht mehr durchdringen konnten – und Mieter gestützt auf die Verjährung die vollständige Kautionsrückzahlung verlangten.

Der BGH hat dieses Ergebnis mit seinem korrigiert und für Vermieter erheblich verbessert:

Danach kann ein Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Voraussetzung ist lediglich, dass im Zeitpunkt, in dem die Aufrechnung erstmals möglich war, die Ansprüche noch nicht verjährt waren (§ 215 Alt. 1 BGB). Der BGH begründet dies damit, dass eine Barkautionsvereinbarung typischerweise so auszulegen sei, dass der Vermieter auch nach Fristablauf auf einfachem Weg – durch Aufrechnung im Rahmen der Kautionsabrechnung – Schadensersatz realisieren können soll. Die förmliche Erklärung der sogenannten Ersetzungsbefugnis (Wechsel von Naturalrestitution zu Geldersatz nach § 249 Abs. 2 BGB) innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist sei lediglich eine Förmelei, auf die es nicht ankomme.

Bedeutung für Gewerbemieter: Das Urteil erging zum Wohnraummietrecht, ist aber auf das Gewerberaummietrecht übertragbar, soweit eine vergleichbare Barkautionsabrede getroffen wurde. Für Gewerbemieter, die ihre Kaution zurückfordern, bedeutet dies: Allein der Ablauf der sechs Monate gibt ihnen noch keinen sicheren Rückzahlungsanspruch, wenn der Vermieter seinerseits Schadensersatzansprüche geltend machen kann und diese in unverjährter Zeit aufrechenbar waren.

6. Rückbau und Schönheitsreparaturen im Gewerberaum – ein häufiger Streitpunkt

Im Gewerberaummietrecht kommt es nach Mietende besonders häufig zu Streit über Rückbauverpflichtungen. Viele Gewerbemietverträge sehen vor, dass der Mieter bei Auszug alle von ihm vorgenommenen Ein- und Umbauten auf eigene Kosten zu beseitigen und die Mieträume im ursprünglichen Zustand zurückzugeben hat. Wird die Rückbaupflicht nicht oder nur unvollständig erfüllt, kann der Vermieter die entstehenden Kosten von der Kaution abziehen.

Wichtig: Die Rückbaupflicht muss im Mietvertrag klar und eindeutig vereinbart sein. Eine pauschale Klausel, die den Mieter generell zur Beseitigung aller Einbauten verpflichtet, ohne zu differenzieren, ob die Einbauten mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden oder diesem zugute kommen, kann nach der Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein – vor allem, wenn sie als AGB-Klausel im vorformulierten Mietvertrag verwendet wird.

In diesen Fragen bietet eine anwaltliche Prüfung des Gewerbemietvertrags bereits vor Mietende erheblichen Mehrwert: Wer frühzeitig weiß, welche Rückbauverpflichtungen bestehen, kann den Auszug kostengünstiger planen und vermeidet überraschende Einbehalte.

7. Vorgehen bei verweigerter Kautionsrückzahlung – Schritt für Schritt

Zahlt der Vermieter die Kaution nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht zurück oder legt er keine nachvollziehbare Abrechnung vor, empfehle ich folgendes Vorgehen:

• Schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung (per Einschreiben mit Rückschein): Fordern Sie den Vermieter auf, die Kaution bis zu einem bestimmten Datum zurückzuzahlen oder eine detaillierte Abrechnung vorzulegen.
• Prüfung der Aufrechnung: Lassen Sie prüfen, ob die vom Vermieter geltend gemachten Gegenforderungen dem Grunde und der Höhe nach berechtigt sind. Keineswegs jede behauptete Schadensposition ist zu akzeptieren.
• Übergabeprotokoll: Hat das Übergabeprotokoll bei Auszug keine Mängel festgehalten, stellt dies ein starkes Indiz dafür dar, dass keine Schäden vorlagen. Fehlt ein Protokoll, haben beide Seiten ein Beweisproblem – ein Sachverständigengutachten kann helfen.

Weitere Informationen zu Miet- und Vertragsrecht für Unternehmen finden Sie in unserem Bereich Aktuelles & Rechts-Tipps sowie im Überblick unserer Leistungen. Informationen zu verwandten erbrechtlichen Themen – etwa zur Haftung des Erben für Mietverbindlichkeiten des Erblassers – finden Sie in meinem Beitrag zur Erbrechtsberatung.

Ihr Ansprechpartner in Mayen

Ihr Vermieter zahlt die Gewerbekaution nach dem Auszug nicht zurück – oder verrechnet Positionen, die Sie für unzulässig halten? Ich prüfe Ihren Mietvertrag, die Kautionsabrechnung und die Berechtigung der geltend gemachten Gegenforderungen – und setze Ihren Rückzahlungsanspruch durch. Ich stehe ebenso Vermietern zur Seite, die berechtigte Ansprüche gegen einen ausgezogenen Gewerbemieter durchsetzen möchten.

RA Dr. Jens Sebastian Groh
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
Walek Rechtsanwälte Partnerschaft, Mayen
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